قرار قضائي يتعلق بكراء المحلات الموجودة بالمراكز التجارية

المملكة المغربية
السلطة القضائية
محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء

قرار رقم: 2792
بتاريخ: 2018/05/29
ملف رقم: 2018/8225/1785

أصل القرار المحفـوظ بكتابـة الضبـط بـمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء
باسـم جلالـة الملــك و طبقا للقانون
أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء

وهي مؤلفة من السادة:
حسن العفوي رئيسا ومقررا
أحمد الموامي مستشارا
نادية زهيري مستشارة

بمساعدة السيد رضوان بوكثير كاتب الضبط

في جلستها العلنية القرار الآتي نصه:
بين شركة بيست بيري في ش م ق الكائن مقرها الاجتماعي بالمركز التجاري أنفا بلاص مكتب التسيير شارع لاكورنيش البيضاء. الجاعلة محل المخابرة معها بمكتب الأستاذ عمر هبطي المحامي بـهيئة الدار البيضاء. بصفتها مستأنفة من جهة

وبين شركة فريدوم بروبرتي فاند في ش م ق الكائن مقرها الاجتماعي المركز التجاري أنفا بلاص مكتبالتسيير شارع لا كورنيش البيضاء.
نائباها الأستاذان جهاد أكرام و كوثر جلال المحاميان بـهيئة الدار البيضاء.
بصفتها مستأنفا عليها من جهة أخرى.

بناء على مقال الاستئناف والحكم المستأنف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبناء على استدعاء الطرفين لجلسة 15/05/2018 .
وتطبيقا لمقتضيات المادة 19 من قانون المحاكم التجارية والفصول 328 وما يليه و429 من قانون المسطرة المدنية.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة بيست بيري بواسطة محاميها الأستاذ عمر هبطي بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 27/03/2048 تستأنف بمقتضاه الأمر عدد 1198 الصادر بتاريخ 14/03/2018 في الملف عدد 841/8101/2018 القاضي بمعاينة تحقق الشروط الفاسخ و القول بأن عقد الكراء الرابط بين الطرفين قد أصبح مفسوخا بقوة القانون و بإفراغ العارضة هي و من يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بالمركز التجاري انفا بلاص المحل رقن 3.148 شارع لاكورنيش الدار البيضاء المستغل فيه محلا تحت العلامة التجارية LLAALAO مع النفاذ المعجل بقوة القانون و تحميلها الصائر و رفض باقي الطلبات .
في الشكل :
حيث قدم الاستئناف وفق صيغه الشكلية المتطلبة و جاء داخل الأجل القانوني مما يناسب التصريح بقبوله من الناحية الشكلية .
و في الموضـوع :
حيث يستفاذ من وثائق الملف و موجز الأمر المطعون فيه أن شركة “فريدوم بروبرتي فاند” تقدمت بمقال استعجالي بتاريخ 20/02/2018 تعرض فيه أنها اشترت المركز التجاري أنفا بلاص الذي يوجد به المحل المكترى من مالكته السابقة شركة أنفا بلاج كما يظهر ذلك من خلال الإشهاد الصادر عن الموثقة دنيا بنجلون التي سهرت على إبرام عقد البيع ومن خلال شهادة الملكية وأنه تم إعلام المدعى عليها بإبرام عقد البيع وبحلول العارضة محل شركة أنفا بلاج في إطار عقد الكراء وذلك بموجب الرسالة الموجهة للمدعى عليها بتاريخ 29/08/2014،وأن المدعى عليها تكتري المحل الكائن بالمركز التجاري أنفا بلاص الحامل للرقم 3.14B مساحته 67 متر مربع بسومة شهرية كانت محددة في 40.200 درهم صافية من الضريبة على القيمة المضافة إلى غاية 7 فبراير 2016 وتم رفعها إلى 44.220 درهم صافية انطلاقا من 8 فبراير 2016 بعد أن تم الزيادة فيها بموجب الحكم الصادر عن المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء بتاريخ31/05/2016 في الملف 1730/1301/2016 إلا أن المدعى عليها قد امتنعت عن أداء المبلغ القابل للواجبات الكرائية عن المدة الممتدة من أبريل 2016 إلى غاية متم مارس 2017 وجب فيها ما قدره 530.640 درهم صافيا من الضريبة على القيمة المضافة أي مبلغ 636.768 درهم الشامل للضريبة على القيمة المضافة مما دفع بها إلى توجيه إنذار للمدعى عليها عن طريق مفوض قضائي ومنحتها أجل 15 يوما تحت طائلة تفعيل الشرط الفاسخ موضوع المادة 19 من العقد بلغت به بتاريخ 15/05/2017 لكن لم تستجب لمضمونه رغم انصرام أجل 15 يوما المحددة فيه، لذلك تلتمس معاينة تحقق الشرط الفاسخ لعقد الكراء الرابط بين الطرفين والأمر بإفراغ المدعى عليها ومن يقوم مقامها وجميع أمتعتها من المحل المكرى لها والكائن بشارع لاكورنيش عين الذئاب المركز التجاري أنفا بلاص المحل عدد 3.14B الدار البيضاء، والذي تستغل فيه محلا تحت العلامة التجارية LLAOLAO مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و الصائر، وعزز المقال بصور شمسية لإشهاد ولشهادة ملكية ورسالة إعلام ومحضر إخباري وعقد كراء وحكم وأمر وشهادة تسليم.

وبجلسة07/03/2018 أدلى نائب المدعى عليها بمذكرة جوابية تمسك فيها بكون الاختصاص لا ينعقد للقضاء التجاري لأن النزاع مدني وأن عقد الكراء غير خاضع لقانون 49.16 زيادة على أن العقد وجه في إطار قانون الالتزامات والعقود،واحتياطيا من حيث الشكل أن الإنذار الذي تعتمد عليه المدعية في النزاع الحالي أصبح غير ذي جدوى لأنه بلغ لها بتاريخ 15/05/2017 في حين أن الدعوى لم تقدم إلا بتاريخ20/02/2018 أي بعد مرور أكثر من ستة أشهر على تبليغه لها،وبالتالي فقد سقط حقها في طلب المصادقة على الإنذار واستعماله في معاينة تحقق الشرط الفاسخ وذلك طبقا للمادة26 من قانون 16- 49،واحتياطيا من حيث الموضوع فإنها تؤكد بأنها بريئة من جميع المبالغ المالية المسطرة في الإنذار لأنها أدت لفائدة المدعية المبالغ الكرائية عن المدة الممتدة من فاتح أبريل 2016 إلى متم مارس 2017 دون أن تمكنها من التواصيل بالإضافة إلى أن المدعية لم تحترم المادة 114 من مدونة التجارة ذلك أن أصلها التجاري والمسجل بالسجل التجاري عدد 257721 مثقل بتقييد وهو حجز تحفظي لفائدة المدخلة في الدعوى شركة نيو فرنشيز،والتي يجب تبليغها لذلك تلتمس في الطلب الأصلي الحكم أساسا بعدم اختصاص النوعي واحتياطيا الحكم بعدم قبول الطلب شكلا وبرفضه موضوعا، وفي مقال الإدخال الحكم بإدخال شركة نيو فرنشيز في الدعوى لكي تتولى الدفاع عن مصالحها مادامت سجلت حجز تحفظي على الأصل التجاري المؤسس فوق المحل التجاري موضوع النزاع لأن من شان الحكم وفق طلب المدعية اندثار جميع عناصر الأصل التجاري مما سيعرض المدخلة للضياع

و حيث إنه بتاريخ 14/03/2018 صدر الأمر الاستعجالي المشار إليه أعلاه استأنفته الطاعنة للأسباب الآتية :

موجبات الاستئـناف:

حيث إن الحكم الابتدائي جاء مجانبا للصواب ذلك أن المحكمة التجارية و بالرغم من أن العارضة أثارت الدفع بعدم الاختصاص النوعي لكون النزاع يتعلق بعقد كراء مدني و ليس تجاري مما كان يستوجب عليها أن تصرح بحكم مستقل بعدم اختصاصها و بإحالة الملف على المحكمة الابتدائية المدنية إلا أن المحكمة لم تبت في هذا الدفع. علاوة على أن الإنذار المعتمد عليه أصبح غير ذي جدوى لأنه بلغ إلى العارضة بتاريخ 15/05/2017 في حين أن الدعوى لم تقدم إلا بتاريخ 20/02/2018 أي بعد مضي أكثر من (6) أشهر على تبليغه وبالتالي فإن المستأنف عليها قد يسقط حقها في طلب المصادقة على الإنذار و استعماله في تحقق الشرط الفاسخ و ذلك طبقا للمادة 26 من قانون 49.16 .

ثم أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب في رفضه استدعاء المدخلة في الدعوى شركة “نيوفرنشيز” التي قامت بإجراء حجز تحفظي على الأصل التجاري وبذلك وجب تبليغها كما تقضي بذلك المادة 114 باعتبارها من الدائنين المقيدين بالأصل التجاري إلا أن محكمة أول درجة لم تستجب لطلب الإدخال و لم تعلل رفضها بهذا الخصوص . و التمست العارضة إلغاء الحكم الابتدائي و بعد التصدي الحكم أساسا بعدم الاختصاص و احتياطيا برفض الطلب و تحميل المستأنف عليها الصائر.

وحيث أجاب دفاع المستأنف عليها بمذكرة جاء فيها أن مناط انعقاد الاختصاص للقضاء التجاري من جهة أولى هو مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 5 من لقانون 53.95 نظرا لكون النزاع بين شركتين تجاريتين و متعلقا بأعمالهما التجارية إضافة إلى عدم خضوع العقد لقانون 49.16 لوجود المحل موضوع النزاع في مركز تجاري وذلك عملا بأحكام المادتين 2 و 37 من القانون المذكور. و من جهة ثانية فإن القاضي الاستعجالي غير ملزم بإصدار أمر مستقل في الدفع بعدم الاختصاص لأن ذلك يتعلق بمحاكم الموضوع و يتنافى مع الطبيعة الاستعجالية.

و من جهة ثالثة فإن مقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 لا تنطبق على العقد موضوع النزاع ، أما بخصوص مقتضيات المادة 114 من م.ت فقد تم إلغاؤه وحلت محلها المادة 29 من القانون 49.16 التي تطبق على العقد الرابط بين الطرفين فضلا على أن المقصود بالدائن المقيد هو الدائن المرتهن و ليس الحاجز مما يعني أنه لا أثر للمقتضيات المحتج بها على طلب العارضة وبالتالي لا جدوى من الاستجابة لطلب الإدخال .

أما بخصوص الأداء الذي تزعمه المستأنفة فقد ظل دون إثبات و مجرد مزاعم واهية الغاية منه إطالة أمد النزاع و التمست العارضة رد الاستئناف .

وحيث عقب دفاع المستأنفة بأن الدفع بعدم الاختصاص يثار أمام القضاء الاستعجالي كما قضاء الموضوع بل الأكثر من ذلك فإن الحكم الابتدائي لم يتطرق إلى هذه النقطة و لم يجب عنها ، وأن النزاع يتعلق بعقد مدني لا يخضع للقانون رقم 49.16 وأن ما يعتبر تناقضا و قرينة قاطعة على عدم اختصاص القضاء الاستعجالي التجاري للبت في النزاع هو أن تبليغ الإنذار مر عليه أكثر من ستة أشهر إلا أن القاضي الاستعجالي علل حكمه بأن الإنذار لا يخضع لقانون 49.16 وبالرغم من ذلك لم يصرح بعدم اختصاصه النوعي إضافة إلى أن الإنذار جاء مخالفا للنصوص القانونية مما كان يتوجب على المحكمة التصريح بعدم قبول الطلب كما أن مقال الادخال قدم بطريقة نظامية إلا أن قاضي البداية لم يرتئي استدعاء المدخلة و لم يعلل قضاءه و التمست العارضة رد جميع دفوعات المستأنف عليها و الحكم لها وفق مقالها الاستئنافي .

و بناء على إدراج القضية بجلسة 15/5/2018 ألفي خلالها مذكرة تعقيبية من الأستاذ الهبطي عن المستأنفة و تخلف دفاع المستأنف عليها رغم الاعلام فتقرر اعتبار القضية جاهزة مع حجزها للمداولة بجلسة 29/05/2015 .

محكمــة الاستئـناف: 

حيث عابت الطاعنة على الحكم المستأنف على أنه بالرغم من أنها أثارت دفعا بعدم الاختصاص النوعي لكون النزاع يتعلق بعقد كراء مدني و ليس تجاري مما كان يستوجب التصريح بعدم اختصاصها بحكم مستقل فإنه من جهة و بغض النظر عن طبيعة العقد فإنه لا جدال في كون الاختصاص في النازلة ينعقد للقضاء التجاري انطلاقا من كون الطرفين تاجرين و استنادا إلى مقتضيات الفقرة 2 من المادة 5 من قانون إحداث المحاكم التجارية التي يعطى الاختصاص لهذه المحاكم لنظر الدعاوى التي تنشأ بين التجار و المتعلقة بأعمالهم التجارية ، وأيضا من كون القاضي الاستعجالي غير ملزم بإصدار حكم مستقل في شأن الاختصاص بالنظر إلى أن المقتضى المذكور يتعلق بمحاكم الموضوع و يتنافى مع الطبيعة الاستعجالية للقضايا المعروضة في إطار مساطر الاستعجال.

وحيث إنه بخصوص عدم احترام أجل الستة أشهر المنصوص عليها في المادة 26 من قانون 49.16 فإن هذا القانون لا يطبق على العقد موضوع النزاع بإقرار الطاعنة وأيضا نص الفقرة 5 من المادة الثانية التي جاء فيها لا تخضع لمقتضيات هذا القانون عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية وبالتالي فلا جدوى من الاحتجاج بأحكام المادة 26 و يبقى العقد الرابط بين الطرفين خاضعا للقواعد العامة.

وحيث إنه بخصوص خرق المادة 114 من مدونة التجارة وذلك لعدم استدعاء المدخلة في الدعوى فإنه علاوة على أن المادة 112 و ليس 114 فإنه قد تم نسخها و تعويضها بالمادة 29 من قانون 49.16 فإن المقصود بالدائن المقيد على الأصل التجاري هو الدائن المرتهن و ليس الحاجز و من ثمة فإنه لا أثر لهذا المقتضى المحتج به على صحة و سلامة الدعوى الحالية مما يناسب التصريح برد هذا السبب من الطعن لعدم وجاهته.
وحيث يجدر تبعا لذلك رد الاستئناف و تأييد الأمر المستأنف مع تحميل المستأنفة الصائر.

لـهذه الأسبـــــاب:

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.
في الشـــكـل : بقبول الاستئناف
في الموضوع : برده و تأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعته .
وبهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بنفس الهيئة التي شاركت في المناقشة.

• الرئيس
• المستشار
• المقرر
• كاتب الضبط