رضوان قوبيع: تسليم أشغال تجهيز التجزئة ودورها في تحقيق الأمن التعاقدي

رضوان قوبيع باحث في قوانين العقود والعقار

تعتبر عملية  تسليم أشغال تجهيز التجزئة من أهم الآليات التي تمكن الإدارة من بسط رقابتها على أشغال التجهيز ومدى مطابقتها للأنظمة الجاري بها العمل في مجال التجزئة، وذلك من أجل توفير حماية للمتعاملين في ميدان التجزئات العقارية وعندما ينتهي المجزئ من أشغال التجهيز فإنه يصرح بذلك للسلطات المختصة والتي تسلم له شهادة التسليم المؤقت للأشغال (الفقرة الأولى) وبعد مضي مدة معينة تقوم نفس الإدارة الني منحت شهادة التسليم المؤقت بمنح شهادة أخرى تسمى بشهادة التسليم النهائي، والتي ستكون موضوع (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: التسليم المؤقت

التسليم المؤقت هو إشهاد من قبل الجهة المختصة المتمثلة في إدارة الجماعة الحضرية أو القروية على أن أشغال التهيئة وإعداد الأرض للبناء والصرف الصحي قد تم إنجازها طبقا لما هو مضمن في مشروع التجزئة، ويتم تسليمه في ظرف 45 يوما الموالي للتصريح بانتهاء الأشغال وذلك طبقا للمادة 23[1] من نفس القانون[2]. وقبل الحديث عن التسليم المؤقت يجب أن نؤكد أن المشرع المغربي ألزم المجزئ بالتصريح بانتهاء أشغال التجهيز المنصوص عليها في مشروع التجزئة[3]، وبالتالي لا يمكن للجهة  المختصة إعطاء هذا الإذن للمجزئ إلا إذا انتهت الأشغال، وقام بتصريح لدى الجماعة الحضرية أو القروية الكائنة بها التجزئة[4]، ويسمى بالتسليم المؤقت لأن فعاليته بدورها مؤقتة وتتوقف بالتالي على مرور مدة معينة حتى تتأكد الإدارة من أن الأشغال المنجزة سليمة وخالية من العيوب[5].

ويتم منح شهادة التسليم المؤقت خلال أجل 45 يوما التي تلي التصريح بانتهاء أشغال التجهيز، ونعتقد أن هذه المدة مبالغا فيها بعض الشيء إذ من شأنها إطالة الوقت وتعقيد المسطرة مما يترتب عنه بطء المعاملات وضياع فرص المستثمرين ونشير هنا إلى أن مشروع مدونة التعمير حدد هذا الأجل في 15 يوما فقط، والذي يعتبر أجل معقول بالمقارنة مع الأجل السابق.

 ونعتقد إلى جانب أحد الباحثين[6] أن ما يعاب على المشرع المغربي بخصوص هذا الأجل هو عدم تبيانه للمسطرة أو للإجراءات القانونية الواجب اتخاذها خارج الأجل أي 45 يوما التي تلي التصريح بانتهاء الأشغال، في حالة عدم اجتماع اللجنة المكلفة بالنظر في التسليم المؤقت.

ويترتب على هذا التصريح قيام الإدارة بمراقبة أولية للأشغال المنجزة وما إذا كانت هذه الأشغال مطابقة للمشروع، وينتج عن ذلك منح شهادة التسليم المؤقت[7]، وتقوم بهذه المراقبة لجنة نصت عليها المادة 24 من قانون 25.90، تضم ممثلين للجماعة الحضرية أو القروية وممثلين للإدارة تحدد السلطة التنظيمية عددهم و صفتهم وقد حددت المادة 16 من المرسوم التطبيقي لقانون 25.90 التي أحالت عليها المادة 24 من قانون 25.90[8]، أعضاء لجنة التسليم المؤقت.

ويترتب عن الانتهاء من الاجتماع  المقرر لدراسة ومراقبة الأشغال المقامة على التجزئة العقارية فرضيتين طبقا للفقرة 3 من المادة 24 من نفس القانون، وتتمثل إما في تحرير محضر التسليم المؤقت للأشغال، وذلك في حالة وجود تطابق واحترام المقتضيات المنصوص عليها في مشروع التجزئة المأذون بإحداثها، وإما تحرير وثيقة المعاينة تتضمن إثبات الحالة حسب مقتضيات المادة 26 من نفس القانون[9].

ووثيقة المعاينة هي وثيقة لإثبات الحالة تحرر وتبلغ إلى صاحب التجزئة لتسوية وضعيته سواء بإزالة  بعض التجهيزات أو إنجاز أشغال تكميلية[10]، كما أن للسلطة الإدارية أن تبادر تلقائيا وعلى نفقة صاحب التجزئة بهدم المنشأة  المقامة بصورة غير قانونية أو إنجاز الأشغال اللازمة[11].

وتجدر الإشارة إلى أن التجزئات المنصوص عليها في المادة 19[12] من القانون 25.90 يتوقف التسليم المؤقت بشأنها على ضرورة تحقق المصالح المختصة في مجال الاتصالات السلكية واللاسلكية وذلك داخل أجل الشهر الموالي للتصريح بانتهاء أشغال التجهيز[13]، ويتم التحقق من وجود هذه الخطوط داخل أجل شهر من تاريخ تصريح صاحب التجزئة بانتهاء أشغال التجهيز، وإذا لم يتم القيام بعملية التحقق عند انصرام المدة الآنفة الذكر فإن ذلك يحمل على أن الجهات المختصة ليس لها أي ملاحظة في الموضوع[14].

والتسليم المؤقت يكتسي أهمية بالغة نظرا للآثار التي يمكن أن تترتب عنه والتي تتجلى في:

• التسليم المؤقت يعتبر دليلا على سلامة التجهيزات والأشغال المنجزة وعلى تحقق اللجنة المختصة من مطابقة المشروع لأرض الواقع[15].
• كما أن التسليم المؤقت المسلم من الجماعة الحضرية أو القروية، يمكن صاحب التجزئة من تقييد ملف التجزئة في الرسم العقاري، إذ لا يمكن إجراء هذا التقييد دون الحصول على المحضر المذكور[16].

ومن آثار التسليم المؤقت كذلك أنه يتيح التعامل في بقع التجزئة العقارية، فهو بمثابة نقطة لانطلاق المعاملات العقارية الواردة على بقع التجزئات العقارية، وذلك من خلال المادة 33 من قانون 25.90، والتي تنص على أنه: “لا يمكن إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجار والقسمة المشار إليها في المادة الأولى أعلاه، إلا بعد أن تقوم الجماعة الحضرية أو القروية بإجراء التسليم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة”.

لكن ما يعاب على هذه المادة رغم أهميتها في حماية حقوق المتعاملين في إطار التجزئات العقارية، أنها اقتصرت العقود التي قد ترد على التجزئة العقارية في البيع والإيجار والقسمة، المشار إليها في المادة الأولى من قانون 25.90، دون غيرها من العقود الأخرى، المتمثلة في الهبة والصدقة… وهو ما قد حاول المشرع المغربي تجاوزه إذا ما تم المصادقة على مشروع مدونة التعمير رقم 30.37، حيث استعملت مصطلح “التفويت” والذي يفيد عموم التصرفات التي قد ترد على التجزئات العقارية، وزيادة في الحماية التي توخاها المشرع للمستفيدين المحتملين أو المتعاقدين[17] في إطار التجزئة العقارية، فإنه ألزم كل الجهات  المتداخلة في العقود سواء على مستوى التحرير، أو على مستوى التسجيل بضرورة الإدلاء بما يفيد حصول المجزئ على محضر التسليم المؤقت[18]، أو ما يفيد عدم دخول العملية في نطاق هذا القانون.

ونعتقد أن هذه المقتضيات تشكل ضمانة مهمة للمتعاقدين في إطار التجزئات العقارية حيث تعتبر بحق حماية قبلية للمتعاقدين فلا يمكن إبرام  أي تصرف في العقار أو تسجيله أو تحريره، إلا بعد الحصول على شهادة التسليم المؤقت، التي تعني أن التجهيزات وسلامتها قد أحدثت وفق ما تم التصريح به في مشروع التجزئة.

الفقرة الثانية: التسليم النهائي

يعتبر التسليم النهائي للأشغال إجراءا مكملا للتسليم المؤقت فهو وسيلة للتأكد من سلامة التجهيز والتحقق من أن الطرق ومختلف الشبكات لا يشوبها عيب، وأنها أنجزت بطريقة تتلاءم مع القواعد القانونية والتنظيمية الجاري بها العمل، وذلك بعد مضي سنة على التسليم المؤقت، ويتم إصدار التسليم النهائي من طرف اللجنة التي قامت بإصدار التسليم المؤقت لأشغال التجهيز[19]، وذلك ما تم النص عليه في الفقرة الأولى من المادة 27 من قانون 25.90 والتي جاء فيها: “تقوم اللجنة التي تولت التسليم المؤقت المشار إليها في المادة 24 أعلاه، بالتسليم النهائي لأشغال التجهيز…”

ويلزم رئيس المجلس الجماعي بممارسة التسليم النهائي من خلال اللجنة المختصة نظرا للهدف الذي توخاه المشرع من هذا التسليم، لأنه يدخل ضمن صلاحياته في تنفيذ وثائق  التعمير وضوابط البناء، و قد خول القانون للرئيس صلاحية إيقاف الأشغال المخالفة لمقتضيات دفتر التحملات بالنسبة للتجزئة العقارية[20]، علاوة على أن له صلاحية مطالبة المجزئ بإزالة العيوب التي ضبطتها اللجنة المختصة وهذا ما يؤدي إلى تعليق التسلم النهائي وعدم القيام به، إلا إذا أزال المجزئ العيب المضبوط من قبل اللجنة[21]، والتسليم النهائي كما أشرنا إليه أعلاه لا يصدر إلا بعد مرور سنة ابتداء من تحرير التسليم الأول، ومع ذلك فإن هذه المدة لا يمكن اعتبارها محدودة في سنة لأن الغرض منها فقط تعريض أشغال التجزئة العقارية إلى جميع التقلبات الجوية على اعتبار أنه في حالة ظهور عيوب بعد مرور السنة يمكن تمديد هذه المدة حتى يقوم المجزئ بتصحيحها، بمعنى آخر أن عملية التسليم النهائي قد لا تتم بمجرد مرور السنة، بل يمكن أن تأجل إلى حين إزالة العيوب، فالتسليم النهائي مرتبط في الحقيقة بمدى حدوث عيوب أو عدم حدوثها في التجزئة العقارية، وليس المدة[22] .

وقد أراد المشرع بهذا المقتضى تمديد الرقابة على أشغال التجهيز بعد مرور السنة، وذلك تفاديا لكل عيب قد يشوبها مما قد يحرم المتعاملين على بقع التجزئة من الاستفادة منها[23] وهذا ما أشار إليه المشرع المغربي في المادة 28 من قانون 25.90 التي تنص “يهدف التسليم النهائي إلى التحقق من أن الطرق ومختلف الشبكات لا يشوبها أي عيب”.

وتعتبر شهادة سلامة التجهيز المسلمة من طرف رئيس المجلس الجماعي إلى المجزئ بمثابة إبراء ذمة صاحب المشروع اتجاه المجلس الجماعي، وهذه التبرئة لا تسري تجاه الأطراف الأخرى التي تعامل معها المجزئ، بمن فيهم مشتري البقع الأرضية، حيث لهذا الأخير الحق في الرجوع على المجزئ لمطالبته بالضمان، وفقا  للقواعد العامة وهو نفس التوجه الذي ذهب إليه الأستاذ “محمد مومن”[24]، ونحن نشاطره الرأي في ذلك على اعتبار أن المشتري الذي تعامل مع المجزئ لا علاقة له بالإدارة مانحة شهادة التسليم المؤقت والتسليم النهائي، وبالتالي نخالف هنا الرأي الذي ذهبت إليه أحد الباحثات[25] التي اعتبرت أن المجزئ يمكن أن يحتج بهذه الشهادة على جميع المتعاملين معه، والحال أن النقطة محل النقاش هي مدى إمكانية المشتري المتعامل مع المجزئ أن يحتج بهذه الشهادة، على المجزئ وليس العكس.

ويترتب على تسليم شهادة التسليم النهائي إلحاق طرق التجزئة وشبكات الماء والمجاري والكهرباء والمساحات الغير المبنية المغروسة بالأملاك العامة للجماعة الحضرية أو القروية[26]، لكن هذا النقل لا يتم تلقائيا بل لابد من تحرير محضر بذلك يوقعه كل من رئيس مجلس الجماعة المعنية، وصاحب التجزئة[27]، ويقيد هذا المحضر بالرسم العقاري الأصلي للتجزئة بناء على طلب من الجماعة المعنية[28]، وهذا ما أكدته المادة 29 من قانون 25.90 في فقرتها الثانية “… ويكون إلحاق الطرق والشبكات والمساحات المشار إليها أعلاه بالأملاك العامة للجماعة محل محضر، ويجب قيدها بإسمها في الصك العقاري، الأصلي للعقار، موضوع التجزئة، ويباشر هذا التقييد مجانا بطلب من الجماعة التي يعنيها الأمر…”.

وقديحدث أن تشتط الإدارة وتمتنع عن تسليم شهادة التسليم النهائي للمجزئ رغم انتهاء أجل السنة، المنصوص عليها في المادة 27 من قانون 25.90، رغم عدم وجود عيوب تستوجب هذا الرفض، ففي هذه الحالة يمكن للمعني بالأمر اللجوء إلى المحكمة الإدارية المختصة للطعن في هذا القرار[29] .

وتجب الإشارة أنه من الناحية الواقعية نجد أن المجزئ لا يحترم ويتقاعس عن استكمال إجراءات التسليم النهائي للأشغال، إذ أنه بحصوله على شهادة التسليم المؤقت التي تخول تقييد التجزئة بالرسم العقاري الأصلي، وإجراء مختلف التصرفات الأخرى على بقع التجزئة العقارية، مما أدى إلى أن بعض الجماعات الحضرية على الخصوص دأبت إلى إيجاد بدائل لهذا الإشكال يتمثل في إلزام المجزئ باستخراج الطرق والمساحات المكونة للتجزئة قبل تسليمه محضر التسليم المؤقت، وتطلب منه تسليم رسم عقاري خاص.

وهي في اعتقادنا طريقة تفتقر للسند القانوني، وبالتالي نرى أمام هذا الوضع إدخال تعديل تشريعي على القانون 25.90 وأن يتم الاحتفاظ بنسبة معينة من البقع المكونة للتجزئة لا يسمح باستخراجها أو على الأقل بيعها، إلا بعد الحصول على شهادة التسليم النهائي.

الهوامش:

[1]-تنص المادة 23 من قانون 25.90 على أنه “يتيح التسليم المؤقت لإدارة الجماعة الحضرية أو القروية أن تتحقق من أن أشغال التهيئة وإعداد الأرض للبناء والصرف الصحي قد تم إنجازها وفق ما نص عليه المشروع الذي صدر الإذن بشأنه…”.

[2]-المصطفى بولبن، إشكالية تعدد المتدخلين في ميدان التعمير، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون العام، مسلك القانون والعلوم الإدارية والتنمية كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي، طنجة، الموسم الجامعي 2009/2010، ص: 140.

[3]-تنص المادة 22 من قانون 25.90 على أنه: “يجب على صاحب التجزئة أن يصرح بانتهاء أشغال التجهيز المنصوص عليها في مشروع التجزئة وتكون هذه الأشغال بعد انتهائها محل تسلم مؤقت، وتسلم نهائي”.

[4]-رواد السبيبي، مسطرة إحداث التجزئة العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول، وجدة الموسم الجامعي 2011/2012، ص: 48.

[5]-علي الرام، التجزئات العقارية في ضوء أحكام القانون المغربي، مرجع سابق، ص: 75.

[6]-مصطفى الجرموي، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بين النصوص القانونية والممارسة العملية، مرجع سابق، ص: 153.

[7]-رواد السبيبي، مرجع سابق، ص: 48.

[8]-تنص المادة 16 من المرسوم التطبيقي لقانون 25.90 على ما يلي: “تتألف لجنة التسليم المؤقت للأشغال المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة 24 من القانون المشار إليه أعلاه رقم 25.90 من:

-ممثل مجلس الجماعة رئيسا

-المهندس المعماري المزاول عمله في الجماعة أو المهندس المعماري للعمالة أو الإقليم

-ممثل السلطة الإدارية المحلية

ممثل المصالح الخارجية للتعمير أو إذا كانت التجزئة تقع بدائرة اختصاص وكالة حضرية ممثل هذه الوكالة

-ممثل مصالح المحافظة على الأملاك العقارية وأشغال المسح الطبوغرافي المعنية

-ممثل الوزارة المكلفة بالأشغال العمومية إذا تعلق الأمر بتجزئة مجاورة للملك العام البحري أو طرق المواصلات البرية غير الجماعية

-ممثل المصالح المكلفة بتوزيع الماء والكهرباء

كما يمكن كذلك استدعاء:

– ممثل الهيئة أو الهيئات المكلفة بالاتصالات عندما تكون التجزئة مرتبطة بالشبكة العامة للاتصالات؛

– ممثل المصالح الجهوية لوزارة الثقافة عندما يكون للتجزئة تأثير على المباني التاريخية والمواقع الطبيعية أو المركبة الواقعة بالقرب منها.

– المهندس المعماري والمهندس المختص المزاولين عملهم في كل جماعة من الجماعات المذكورة، وفي هذه الحالة تعود رئاسة اللجنة المكلفة بتسليم الأشغال لممثل السلطة الإدارية التي سلمت الإذن بإحداث التجزئة.

[9]-كريم طجيو، العقود المبرمة وفق القوانين العقارية الخاصة، دراسة للقانونين 25.90 و 18.00 على ضوء القضاء المغربي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، الموسم الجامعي 2014/2015، ص: 16.

[10]-مراد قداوي، الرقابة الإدارية على التجزئات العقارية في التشريع المغربي، بين الفعالية ودواعي الإصلاح، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، مسلك الماستر في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، الموسم الجامعي 2007/2008، ص: 32.

[11]-أنظر المادة 26 من قانون 25.90.

[12]-تنص المادة 19 على ما يلي: “إذا تعلق الأمر بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة بإحداث تجزئات عقارية معدة لإقامة:

-إما فيلات

-وإما عمارات كيفما كان نوعها أو الاستعمال المخصصة له تحتوي على ما لا يقل على أربع مستويات أو على ثلاث مستويات بها ستة مساكن:

-وإما عمارات معدة لاستعمال صناعي أو تجاري، فإن الإذن في إحداث التجزئة لا يجوز أن يمنح إلا إذا كان المشروع ينص على إقامة الخطوط اللازمة لوصل بقع التجزئة بالشبكة العامة للاتصالات السلكية واللاسلكية العمومية، وذلك زيادة على أشغال التجهيز والمساحات الاحتياطية المشار إليها في المادة 18 أعلاه…”.

[13]-كريم طجيو، مرجع سابق، ص: 17.

[14]-محمد بونبات، قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض بمراكش، سلسلة الكتب عدد 12، ص: 95.

[15]-مراد قداوي، مرجع سابق، ص: 32.

[16]-بوشعيب شهامي، قراءة في القانون 25/90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، مقال وارد ضمن الندوة الوطنية في موضوع الأمن العقاري، منشورات محكمة النقض عدد 26، ص: 369.

[17]-كريم طجيو، مرجع سابق، ص: 18.

[18]-أنظر المادة 35 من قانون 25.90.

[19]-محمد محجوبي، قراءة عملية في قوانين التعمير المغربية مذيلة بمختلف قوانين التعمير واجتهادات الغرفة الإدارية بالمجلس الأعلى والمحاكم الإدارية والدوريات والمناشر المتعلقة بالتعمير، مطبعة دار النشر المغربية، الطبعة الأولى 2006، ص: 84.

[20]-رواد السبيبي، مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها، مرجع سابق، ص: 52.

[21]-محمد بونبات، التجزئة العقارية، مطبعة الوراقة الوطنية الداوديات، مراكش، الطبعة الرابعة 2005، ص: 143.

[22]-فاطمة الزهراء البقالي الطاهري، الرقابة في مجال التعمير العملياتي “رخص البناء والتجزئات العقارية”، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون العام، وحدة الإدارة والمالية العامة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة عبد المالك السعدي، طنجة الموسم الجامعي 2007/2008، ص: 36.

[23]-كريم طجيو، مرجع سابق، ص: 19.

[24]-محمد مومن، تشكيلة عقد البيع الواقع في أقسام التجزئة العقارية، وأهميتها في استقرار المعاملات، التجزئة العقارية والتعمير، أعمال اليوم الدراسي  الذي نضمه المجلس البلدي لبلدية المنارة جليز، ومركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني بكلية الحقوق بمراكش، مطبعة وليلي للطياعة والنشر والوراقة، الطبعة الأولى 2001، ص: 87.

[25]-رواد السبيبي، مرجع سابق، ص: 53.

[26]-كريم طجيو، مرجع سابق، ص: 19.

[27]-بوشعيب شامي، مرجع سابق، ص: 373.

[28]– أحمد الحرجاني، رقابة قاضي الإلغاء على رخص التعمير، مقال منشور بمجلة ملفات عقارية عدد السادس ص: 143.

[29]-ياسين الأسروتي، مرجع سابق، ص: 76، كما أشار إلى ذلك الباحث مراد قداوي، مرجع سابق، ص: 34.