نورالدين مصلوحي: إضاءات قانونية حول الوكالات ذات الصلة بالعقار في ضوء آخر المستجدات

نورالدين مصلوحي  عدل بإقليم خنيفرة؛  وخريج ماستر القانون والممارسة القضائية بالرباط.

بالإضافة إلى التصرفات القانونية التي يكون موضوعها تفويت عقار أو حق عيني عقاري مقرر على ملك محفظ حيث لا تنتج هذه التصرفات آثارها القانونية إلا من تاريخ تقييدها بالسجل العقاري بالمحافظة العقارية، توجد عقود أخرى لا تكتسي صبغة حق عيني عقاري بل ولا حق شخصي، وهي الوكالات المتعلقة بنقل ملكية عقار أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، وبدورها لن تنتج آثارها –بموجب المستجدات القانونية الأخيرة-[1] ابتداء من تاريخ توثيقها، بل من تاريخ تقييدها، لكن ليس في السجل العقاري، بل في سجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية الممسوك بكتابات الضبط بالمحاكم الابتدائية.

 وللعمل بهذه الوكالات، أي اعتمادها في توثيق التصرفات العقارية، لا بد لمحرر العقد من التأكد من أن الوكالة تم تقييدها أيضا بسجل آخر، ألا وهو السجل الوطني الإلكتروني للوكالات الذي سيخول مسكه وتدبيره للسلطة الحكومية المكلفة بالعدل.

وقد ارتأيت بعد إمعان النظر في القانون رقم 31.18 المغير والمتمم لقانون الالتزامات والعقود، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6807 بتاريخ 26/08/2019 ص 5885، والمرسوم رقم 2.23.101 بتاريخ 22/10/2024 المحدد لكيفيات تنظيم ومسك سجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية والسجل الوطني الالكتروني للوكالات المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7352 بتاريخ 14/11/2024 ص 7740، تنوير كل المهتمين بمجال التصرفات العقارية، بهذه التوضيحات وفق الآتي:

توضيح 01: إن الغاية من سن هذه التدابير التشريعية هو تعزيز الأمن العقاري وحماية عقارات الأشخاص الذاتيين والاعتباريين من الاستيلاء عليها، وتقليل النزاعات القضائية وتعزيز الثقة في المعاملات العقارية.

 وأيضا تبسيط الرقابة على الوكالات المذكورة عن طريق تأكد محرر أي عقد يتعلق بنقل ملكية عقار أو بإنشاء الحقوق العينية العقارية أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها من تقييد عقد الوكالة بالسجل الوطني الإلكتروني للوكالات المعهد مسكه وتدبيره للسلطة الحكومية المكلفة بالعدل، وهو ما سيسهل أيضا على محرر عقد التفويت التأكد من كون عقد الوكالة لم يطرأ عليه أي تغيير من حيث التعديل أو الإلغاء.

حقا، لقد لبى المشرع طلباتنا بخصوص إضفاء مصداقية على الوكالات موضوع هذا المقال، حيث من الاشكاليات التي أرهقت فكرنا وقضت مضجعنا، هو اعتمادنا وكالة في تفويت عقار لا ندري مدى صحتها من زوريتها، وحتى إن ثبتت صحيحة، فهل الموكل فعلا قام بالابقاء على الوكيل كوكيل أم قام بعزله، لا سيما بخصوص الوكالات العابرة للحدود، وكذا الوكالات التي مر على توثيقها أعواما عديدة، وأزمنة مديدة.

توضيح 02: إن المقتضيات القانونية ذات الصلة بتقييد الوكالة في السجلين المذكورين، رفعت الكثير من العنت والحرج على الموكل الذي قد يعزل وكيله، إذ يعد فقط تقييد عقد عزل وكيل أو تعديل الوكالة في سجل الوكالات بكتابة ضبط المحكمة الابتدائية كافيا للاحتجاج على الغير، وابتداء من تاريخ التقييد المذكور. والعنت والحرج المتحدث عنهما هما المتجسدين في منطوق الفصل 934 من قانون الالتزامات والعقود الذي جعل مهمة إثبات سوء نية الغير الذي تعامل مع الوكيل المعزول على عاتق الموكل، جاء في الفصل المذكور: إلغاء الوكالة كليا أو جزئيا لا يحتج به في مواجهة الغير الذين تعاقدوا بحسن نية مع الوكيل، قبل علمهم بحصوله. وللموكل أن يرجع على الوكيل.

فلا مجال للاحتجاج بحسن نية الغير ما دام يمكن له وبقوة المادة 08 من المرسوم رقم 2.23.101 المحدد لكيفيات تنظيم ومسك سجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية والسجل الوطني الإلكتروني للوكالات، المطالبة بالنموذج رقم 04 والمتعلق بنسخة أو مستخرج للتقييدات المضمنة بسجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية.

توضيح 03: بناء على منطوق المادة 889.1 من قانون الالتزامات والعقود، فإن الوكالات التي تخضع للتقييد ليست فقط الوكالات المنجزة داخل المغرب من طرف المهنيين المسموح لهم قانونا توثيقها والذين سنشير لهم في التوضيح رقم 08، بل يشمل الأمر حتى الوكالات المنجزة بالخارج سواء من طرف مهنيين مسموح لهم بتوثيق المحررات الرسمية، أو من طرف المسموح لهم بمزاولة مهنة العدول بالقنصليات المغربية، وهو ما يفهم منه أن الوكالات الأولى “أي المنجزة من طرف مهنيين مسموح لهم بتوثيق المحررات الرسمية” يجب قبل إصدار حكم بتذييلها بالصيغة التنفيذية تقييدها أولا بالسجلين السالفي الذكر.

وبخصوص الاختصاص المكاني لكتابة الضبط المخول لها تقييد الوكالات المذكورة في هذا التوضيح، فينعقد لكتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية المشار إليها في عقد الوكالة، وفي حالة عدم الإشارة إلى ذلك تقيد هذه الوكالة بالسجل الممسوك لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية بالرباط أو بمكان تواجد العقار.

توضيح 04: إن المقتضيات ذات الصلة بالتقييد في السجلين السالفي الذكر، لا تخص فقط  الوكالات في تفويت عقار (بيعه أو هبته..) ، بل حتى تعديل الوكالة، كأن يوكل فلان فلانا في بيع عقار معين، فيقوم بتعديل الوكالة بإضافة صلاحية الهبة وحذف صلاحية البيع، أو التراجع عن الصلاحيات ذات الصلة بالتفويت نهائيا، وتخويل الوكيل صلاحيات أخرى كبناء العقار أو إصلاحه، وأيضا الأمر يخص إسقاط هذه الوكالات كأن يقوم الموكل بعزل الوكيل، أو يتنازل هذا الأخير عن الوكالة.

توضيح 05: إن مجال تطبيق المقتضيات السالفة الذكر يشمل أيضا الوكالات الخاصة بإنشاء الحقوق العينية العقارية، كأن يوكل فلان فلانا بهبة حق الانتفاع والاحتفاظ بحق الرقبة، أو ببيع حق الهواء والتعلية، أو التوكيل في إنشاء رهن رسمي أو حيازي باعتبار هذين الرهنين حقين عقاريين، أو التوكيل على إنشاء حق العمرى.

 أما الوكالة في كراء العقار، فلكي تطبق عليها المقتضيات ذات الصلة بالتقييد في السجلين السالفي الذكر، يجب أن تنص الوكالة بصريح العبارة أن الأمر يتعلق بكراء العقار مدة تفوق عشر (10) سنوات، وأن المكتري سيكتسب بموجب عقد الكراء الطويل الأمد حقا عينيا على العقار طبقا للمادتين 121 و 122 من القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.

توضيح 06: هناك وكالات لا تدخل في نطاق تطبيق المقتضيات السالفة الذكر، مثل الوكالة في الوعد ببيع عقار، لأن الوعد ببيع عقار لا يرتب حقا عينيا بل حقا شخصيا فقط، والحقوق العينية معدودة في المادة 09 من القانون 39.08 وليس من ضمنها الوعد بالبيع، والمشرع يتحدث عن الوكالة في نقل ملكية عقار أو إنشاء حق عيني عليه…وليس الوكالة في الوعد ببيع عقار، ولا يشوش على ما ذكر أن الوكالة في الوعد ببيع عقار مشمولة بالشكلية المنصوص عليها في المادة 04 من القانون 39.08 المتعلق بالحقوق العينية.

 أيضا فالوكالات العامة (المسماة في الواقع العملي الوكالات المفوضة) المنصوص عليها في الفصل 893 من قانون الالتزامات والعقود، والتي تعطي للوكيل صلاحيات غير مقيدة لإدارة كل مصالح الموكل، وإجراء كل ما تقتضيه مصلحته وفقا لطبيعة المعاملة وعرف التجارة، لا تدخل في نطاق تطبيق المقتضيات المذكورة.

 ويضاف إلى ذلك الوكالات الخاصة التي لا صلة لها بإنشاء الحقوق العينية أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، كالوكالة في بناء عقار واستصدار الرخص الإدارية، والوكالة في تحفيظ العقار، والوكالة في التقاضي، والوكالة في الزواج، والوكالة في تفويت أصل تجاري أو الحق في الكراء، باعتبار الأول مالا منقولا معنويا، والثاني من عناصر الأول بصريح المادتين 79 و 80 من مدونة التجارة.

وما أعتبره واجبا الاشارة إليه، أن الوكالات في شراء عقار سواء كان محفظا أو غير محفظ أو في طور التحفيظ، لا تسري عليها أيضا المقتضيات القانونية الخاصة بالتقييد في السجلين المذكورين، باعتبار أن الأصل في هذه الوكالات أنها تتم بتراضي الطرفين بقوة الفصل 883 من قانون الالتزامات والعقود، ولم يشترط فيها القانون المذكور أي شكل معين، والفصل 894 من نفس القانون وضح على سبيل الحصر الصلاحيات التي لا يجب أن يقوم بها الوكيل إلا بإذن صريح من الموكل والذي يتجسد –الإذن الصريح- فعلا في الكتابة، ومنها تفويت عقار أو حق عقاري أو إنشاء الرهن الرسمي أو الحيازي، ولم يذكر شراء العقار، وما يجسد تركيز المشرع وعدم سهوه أنه لو افترضنا أنه أغفل شراء العقار، فلماذا لم يغفل عن شراء الأصل التجاري الذي أدرجه ضمن الصلاحيات التي تستوجب الإذن الصريح من الموكل؟.

ولا يفوتني في هذه المناسبة، استنكار ما تقوم به بعض المحافظات العقارية من رفض تقييد العقود التي بموجبها يشتري شخص عقارا لفائدة شخص بوكالة لا تتضمن مراجع الرسم العقاري، لما في هذا الأمر من التشدد غير المبرر، والذي ترتب عنه إشكاليات شتى نكتفي بذكر بعضها وفق الآتي:

أ: تعقيد الأمر بالنسبة للموكل: فغالبا الموكل يكون متواجدا خارج المغرب، أو في  المغرب لكن في مدينة بعيدة عن مكان العقار الذي يرغب في شراءه، ويوكل الوكيل قبل العثور على العقار المراد شراؤه، وهذا يعني أن الموكل يعطي أيضا للوكيل صلاحية البحث عن العقار المناسب للموكل، وبعد ذلك التعاقد مع البائع.

ب: تقييد حرية الوكيل: لأن اشتراط المحافظات العقارية إدراج مرجع الرسم العقاري في صلب الوكالة، يمنع الوكيل من البحث بحرية عن عقار مناسب لاحتياجات الموكل.

ج: إهدار وقت أطراف الوكالة: لأن الموكل والوكيل سيضطران إلى إنجاز وكالة جديدة بمجرد العثور على عقار مناسب، مما يؤدي إلى تكرار الإجراءات، وإطالة المدة الزمنية اللازمة.

د: الزيادة في التكاليف: فإنجاز وكالة جديدة أو تعديل الوكالة القائمة لتحمل رقم الرسم العقاري يتطلب تكاليف إضافية، مثل أتعاب محرر عقد الوكالة، وضريبة التسجيل.

هـ: تفويت الفرص: ففي بعض الحالات، قد يضيع الوكيل فرصة شراء عقار مناسب لموكله، بسبب تأخير إعداد الوكالة المعدلة التي تحمل رقم الرسم العقاري.

و: زعزعة الثقة في عقد الوكالة: وذلك لأن روح عقد الوكالة، تقوم على الثقة بمنح الوكيل حرية التصرف نيابة عن الموكل.

ز: التأثير السلبي على الاقتصاد والاستثمار: وذلك بسبب فقدان فرص استثمارية بسبب الوقت اللازم لإعادة توثيق عقد الوكالة.

قد يقول قائل: أليس قبول الوكالات في شراء العقار والتي لا تتضمن رقم الرسم العقاري من أجل تقييد عقد شراء في السجل العقاري أمر يتعارض مع منطوق الفصل 881 من قانون الالتزامات والعقود، حيث جاء فيه “تبطل الوكالة إذا كان محلها مستحيلا أو مبهما إبهاما فاحشا“؟

إن الجواب على السؤال المذكور، لم أجد من أجاب عنه إلا أستاذنا الفاضل عبد الرحمان بلعكيد، إذا يقول في كتابه “الوكالة، ج 02 ص 369” وهو يعلق على نموذج لوكالة في شراء عقار: “لكن ألا يصح التوكيل على الشراء بالمطلق دون تحديد شيء بعينه، وإنما على الأوصاف التقريبية ليس غير؟ كأن يوكله على شراء شقة بالملكية المشتركة بمساحة كذا… من طابق محدد…في منطقة معينة من مدينة كذا…؟ لا أرى من مانع، والتوكيل يصح، والمحل ليس بالمبهم الإبهام الفاحش، الذي تبطل به الوكالة، بل يصح التوكيل ولو على غير أوصاف تقريبية لهذا المعنى، كأن يوكله على شراء شقة للسكنى بالملكية المشتركة بمدينة كذا…فالإبهام الفاحش غير موجود“.

توضيح 07: إذا جاء في صلب الوكالة في الزواج أن الموكل يعطي للوكيل صلاحيات منح عقار الموكل أو حق عيني مملوك له للزوجة كصداق، فتسري عليها المقتضيات القانونية ذات الصلة بالتقييد في سجل الوكالات والسجل الوطني الإلكتروني السالفي الذكر، ونفس الأمر يخص الوكالة في الزيادة في الصداق التي يكون موضوع الزيادة فيها عقارا أو حقا عينيا عقاريا.

توضيح 08: المشرع يعبر بصراحة أن من يقدم طلب تقييد الوكالة بسجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية هو محرر عقد الوكالة، أي إما العدول الموثقون الخاضعون للقانون 16.03، وإما الموثقون الخاضعون للقانون 32.09، وإما المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض المنظمة مهنتهم بموجب القانون 28.08.

وسبب ذكرنا لهذا، هو الخروج باستنتاج يقيني، مفاده أنه لا يسوغ لمحرر العقد إعفاء نفسه من القيام بإجراء تقييد الوكالة بالسجل المذكور، وتفويض ذلك للموكل أو للوكيل أو لأي شخص آخر، لأنه سبق واطلعنا على عقد وكالة كتب محررها عبارة من قبيل “يعفي محرر هذا العقد نفسه من القيام بإجراء تقييد الوكالة في السجل…وإسناد هذا الأمر للوكيل…” وسبب الوقوع في هذه الأخطاء التوثيقية هو عدم الاطلاع أو عدم القراءة بتمعن للقانون 31.18 المغير والمتمم لقانون الالتزامات والعقود.

وهناك استثناء يخص القاعدة المذكورة، وهو في نظرنا الوكالات المنجزة بالخارج، فيمكن تقييدها بطلب من الوكيل لأن تنقل المهني الذي حررها خارج المغرب إلى دائرة المحكمة الموجود فيها السجل بالمغرب، أمر فيه عناء ومشقة لا مراء فيهما.

توضيح 09: إن محرر عقد الوكالة إذا لم يقم بواجبه في تقييد الوكالة بالسجل الممسوك بكتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية يعتبر مرتكبا لمخالفة مهنية تستوجب المساءلة التأديبية، وأيضا قد يتابع مدنيا من طرف المتعاقد المتضرر، ونفس المسؤولية تشمل عدم التأكد من تقييد الوكالة المذكورة بالسجل الوطني الإلكتروني للوكالات الممسوك من طرف السلطة الحكومية المكلفة بالعدل، أي، لحظة اعتماد الوكالة في تفويت عقار أو إنشاء حق عيني عقاري أو نقله أو تعديله أو إسقاطه.

توضيح 10: قد يتبادر إلى الذهن أن هناك تعقيد أو بطئ مسطري بخصوص الوكالات السالفة الذكر، وهذا غير صحيح تماما، فتقييد الوكالة بالسجل المذكور بكتابة الضبط يمكن أن يتم في نفس اليوم، والمشرع قيد سلطة كتابة الضبط في ضرورة تسليم إشهاد بالتقييد إلى مقدم الطلب في جميع الأحوال داخل أجل ثلاثة (03) أيام من تاريخ تقديم الطلب، كما أن المعطيات المقيدة بالسجلات الممسوكة بالمحاكم الابتدائية تشهر بصفة آلية بالسجل الوطني الإلكتروني للوكالات المعهد مسكه وتدبيره إلى السلطة الحكومية المكلفة بالعدل، وأيضا فالمنصة الإلكترونية التي تأوي السجل المذكور تقدم خدماتها بكيفية مستمرة وبدون انقطاع طيلة أيام الأسبوع.

توضيح 11: إن دخول المقتضيات القانونية ذات الصلة بالسجلين المذكورين حيز التنفيذ سيكون ابتداء من نشر النصوص التنظيمية اللازمة لتطبيقها بالجريدة الرسمية، والشروع في العمل بسجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية.

وإلى حدود تاريخ نشر مقالنا هذا (21/11/2024) فإنه لإعمال المقتضيات التي نتحدث عنها لا بد من التسريع بنشر القرارات التي ستصدر عن السلطة الحكومية المكلفة بالعدل بالجريدة الرسمية، وهي كالتالي:

أ: القرار الوزاري المحدد لنموذج السجل الزمني الممسوك بطريقة إلكترونية، والسجل التحليلي الممسوك بنفس الطريقة.

ب: القرار الوزاري المحدد للنموذج رقم 01 الخاص بطلب تقييد الوكالة، والنموذج رقم 02 الخاص بطلب تعديل الوكالة، والنموذج رقم 03 الخاص بطلب إلغاء الوكالة.

ج: القرار الوزاري المحدد للنموذج رقم 05 الخاص بشهادة التقييد بالسجل، والنموذج رقم 06 الخاص بشهادة عدم التقييد بالسجل، والنموذج رقم 07 الخاص بشهادة تقييد إلغاء الوكالة، والنموذج رقم 08 الخاص بشهادة تقييد تعديل وكالة.

[1] القانون رقم 31.18 المغير والمتمم لقانون الالتزامات والعقود، الجريدة الرسمية عدد 6807 بتاريخ 26/08/2019 ص 5885، والمرسوم رقم 2.23.101 بتاريخ 22/10/2024 المحدد لكيفيات تنظيم ومسك سجل الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية والسجل الوطني الإلكتروني للوكالات الجريدة الرسمية عدد 7352 بتاريخ 14/11/2024 ص 7740.