دور المحافظ العقاري في مراقبة سندات التقييد بالرسوم العقارية

• الدكتـــور حسن فتوخ مستشار بمحكمة النقـض و أستاذ بالمعهد العالي للقضاء.

إن تنوع التقييدات بالرسم العقاري، واختلاف أحكامها، وتاريخ سريان مفعولها في مواجهة الكافة بمن فيهم المحافظ العقاري، ينعكس لا محالة على طبيعة الحماية التي يتوخاها أصحاب التقييدات للمحافظة على حقوقهم، وضمان مراكزهم القانونية التي تنتج لهم بمقتضاها. إذ إن احترام الإجراءات المسطرية كما هي محددة تشريعيا، وتفادي وقوع أي خلل من شأنه حرمان صاحب التقييد من مزيته، هو الذي يحقق غاية المشرع التي ترمي إلى تحصين الحق وإسباغ الحجية عليه من خلال قرينة العلم بالتقييد التي افترضها المشرع في مواجهة من يتعامل بشأن العقار المحفظ عملا بقاعدة الأثر الإنشائي للتقييد[1].

ذلك، أن إجراء تبليغ أمر رسمي بالحجز إلى المحافظ من أجل تقييده، يختلف عن طلب تقييد عقد أو حكم، بدليل أن عملية التقييد تتميز بعدة إجراءات بدءا بطلب المعني بالتقييد، ومرورا بالإيداع، وانتهاء بالتقييد في الرسم العقاري. ومن ثم فإن كل إجراء له نتائجه، وآثاره في النصوص القانونية التي تتضمن الإشارة إلى العمليات المذكورة، الشيء الذي يترتب عنه حتما عدة إشكالات من الناحية العملية توحي بإمكانية ضياع الحق بالنسبة للمستفيد من التقييد المؤقت الوارد بالرسم العقاري[2].

وغني عن البيان، أن ممارسة الإجراءات الإدارية للتقييدات تخضع بدورها لآجال قانونية يتعين على المعنيين بالأمر احترامها والتقيد بها، الأمر الذي يضطرنا إلى الوقوف على ماهية هذه الآجال، ومناقشة طبيعتها القانونية، ومدى تعلقها بالنظام العام من عدمه، ورصد موقف العمل القضائي بشأنها.

ولعل تناول هذه النقط القانونية بنوع من التفصيل والتحليل يقتضي تقسيم هذا الموضوع إلى محورين على الشكل التالي:

• المحور الأول : مفهوم الإيداع و التقييد و أثرهما على المراكز القانونية
• المحور الثاني : آجال التقييد و مدى تقادم الحق في التقييد

المحور الأول : مفهوم الإيداع و التقييد و أثرهما على المراكز القانونية

الفقرة الأولى: مسطرة الإيداع والتقييد

لا شك أن عملية التقييد لا تتم من طرف المحافظ تلقائيا[3]، وإنما يجب على المعني بالأمر أن يتقدم شخصيا، أو بواسطة نائبه[4]، بطلب خطي إلى المحافظة العقارية المختصة، في شكل قائمة تتضمن وجوبا البيانات المنصوص عليها في الفصل 69 من ظهير 12 غشت 1913 مرفقة بالعقود والمحررات المطلوب تقييدها، والتأكد من استخلاص واجبات التسجيل والتنبر، ووجوب أداء رسوم المحافظة العقارية، بصندوق الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، بعد التأشير على قبول الطلب من طرف المحافظ.

ومعنى ذلك، أن القيام بهذا الإجراء الإداري المتمثل في القائمة أعلاه أمر ضروري، إذ أن أهميته تتجلى في موافقة البائع على إجراء تقييد العقد المرفق بالطلب[5]، باعتباره الطرف الملزم قانونا بضمان نقل الملكية إلى المشتري سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا[6]، وبالأخص قيامه بجميع الإجراءات الإدارية لإشهاره بالرسم العقاري وفق مقتضيات الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913. بل يسوغ لأصحاب الحقوق المقيدة أن يطلبوا من المحافظ إصلاح ما وقع من إغفالات أو أخطاء مادية طالت البيانات الواردة بالرسم العقاري. كما يمكن له أن يبادر تلقائيا إلى القيام بتدارك ذلك، شريطة إعلام حائز نظير الرسم العقاري بالإصلاحات المنجزة، وإلزامه بإحضاره لتحيينه مع الرسم العقاري[7].

وانسجاما مع ما ذكر، فإن العقد، أو الحكم، أو الأمر المطلوب تقييده، يجب أن تكون بيناتها متطابقة مع البيانات المدونة بالرسم العقاري، على اعتبار أن المحافظ ملزم بأن يتحقق تحت مسؤوليته من هوية المفوت[8] وأهليته وكذا صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للمطلب شكلا وجوهرا[9].

ونظرا لأهمية نظام التحفيظ العقاري الذي ظل دائما يحمي حق الملكية بفضل الرقابة الصارمة التي يجريها المحافظون على الطلبات المقدمة إليهم وتحققهم من صحة سنداتها شكلا وجوهرا، فإن تفشي ظاهرة تقييد عقود عرفية مزورة[10] تتضمن تفويت عقارات من طرف أشخاص لا يملكونها، ولا يمثلون مالكيها، وتأثيرها السيئ على الثقة التي تعتبر من أهم المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري في المعاملات، اضطر معه المحافظ العام إلى إصدار مذكرة في هذا الشأن يحث فيها المحافظون على الأملاك العقارية على ضرورة الزيادة في الحرص أثناء تقييدهم للعقود العرفية[11]، موضحا أن الفصل 73 من نفس ظهير 12 غشت 1913 عندما أعفاهم من التحقق من الهوية فيما يخص الطلبات المؤسسة على عقود عرفية مصححة الإمضاء، فإنه لم يعفهم من المسؤولية إذا كان تصحيح الإمضاء قد تم من طرف سلطة غير مختصة أو كان ناقصا أو به إضافة أو شطب أو تحريف أو حصل منهم خطأ نتيجة تشابه الأسماء.

لهذا يتعين على المحافظين أن يحرصوا على الصرامة في التحقق من هوية المفوت، وعند الضرورة أن يلزموا الأطراف بالإدلاء إليهم بكل البيانات والتوضيحات التي تمكنهم من هذا التحقق، وذلك في محرر ممضى ومصحح الإمضاء من الطرفين حين يتعلق الأمر بطلب تقييد عقد عرفي.

ومع ذلك، فإن القيام بإجراء التقييد من طرف المحافظين يستلزم بالضرورة استيفاء إجراءات سابقة تتمثل في تدوين طلبات التقييد في سجل خاص يسمى سجل الإيداع، ثم تباشر عملية التقييد بعد ذلك في الرسم العقاري، فما هو إذن الفرق بين هذين الإجرائين ونوع الحماية القانونية التي تترتب عن كل واحد منهما ؟

وجوابا عن ذلك، فإن أهمية إجراء الإيداع في ترتيب الأولوية عند تقييد الحقوق بالرسم العقاري، جعلت المشرع يلزم المحافظ أن يتخذ سجلا للإيداع قصد إثبات مطالب التقييد والوثائق المرفقة بها حسب تواريخ إيداعها لدى مصلحة المحافظة العقارية، مقابل وصل يتضمن الإشارة لنفس رقم الترتيب الذي أودع به مع بيان تاريخ الإيداع، والساعة بالضبط كذلك عملا بالفصل 76 من قانون 07/14.

ومعلوم أن سجل الإيداع يعتبر حجة للمحافظ والغير على البيانات المضمنة لترتيب الأولوية في الإيداع عملا بمقتضيات الفصل 77 من ظهير 12 غشت 1913 التي اعتبرت أن” ترتيب الأولوية بين الحقوق المثبتة على العقار الواحد تابع لترتيب التقييدات”.

ومعنى ذلك، أن الأولوية في الإيداع لا تخول دائما لصاحب الطلب حق الأولوية في التقييد، على أساس أن هذا الأخير لن يتم إلا بعد مراقبة المحافظ وتأكده من استيفاء مطلب التقييد للشكليات القانونية اللازمة لذلك. فإذا ثبت له العكس فإنه يرفض التقييد بالرسم العقاري، ولا يستفيد بالتالي طالب التقييد من أولويته في سجل الإيداع، ومن ثم فإننا نخلص إلى القول بأن مجرد إيداع مطلب التقييد بمصلحة المحافظة العقارية لا يعتبر إشهارا للحق المطلوب تقييده بالرسم العقاري، ولا يترتب عنه بالتبعية نقل الملكية إلا بعد قيام المحافظ بإجراء التقييد.

ذلك أن استصدار الحاجز لأمر بحجز تحفظي على حصص الشريك في شركة مدنية لا يمكن تقييده من طرف المحافظ على العقار المحفظ المملوك للشركة، لأنه ينصب على أموال منقولة مملوكة لشخص ذاتي خلافا لمقتضيات الفصلين 65 و87 من ظهير 12 غشت 1913 التي توجب إشهار الحجوز العقارية المنصبة على حقوق عينية عقارية. بل إنه لا يمكن قانونا إيداع الأمر بالحجز العقاري بالملف الخاص بالشركة المالكة والذي يمسكه المحافظ فقط للتحقق من هويتها ومن صحة تمثيلها وبالتالي لن يرتب إيداعه بهذا الملف أي أثر قانوني على حقوق ملكية الشركة المالكة[12].

الفقرة الثانية : أثر مسطرتي الإيداع و التقييد على المراكز القانونية

كرست محكمة النقض هذه التفرقة بين إجراء الإيداع والتقييد بمناسبة نزاع يتعلق بماهية التاريخ المعتمد لاحتساب أجل الشفعة ، معتبرة أن ” التقييد في العقار المحفظ الذي يقع به إشهار الحق الذي يجعله المشرع قرينة على افتراض العلم به في مواجهة الكافة هو الذي يقع وفق ما هو محدد في الفصل 75 من 12 غشت 1913 بتقييد المحافظ في الرسم العقاري البيانات الموجزة عن الحق المراد إشهاره مؤرخة وممضى عليها من طرفه. وأن تاريخ بداية أجل الشفعة يحتسب ابتداء من تاريخ تبليغ الشفيع بالشراء بعد تقييده بالرسم العقاري، لا من تاريخ إيداعه فقط، لكون إيداع المطلب والوثائق بسجل الإيداع بالمحافظة لا يرقى إلى درجة إشهار الحق بتقييد الرسم العقاري”[13].

وبذلك يتضح أن إجراء الإيداع ولئن كانت تنتج عنه ترتيب حقوق الأولوية عند التقييد، فإنه – ومع ذلك – يعتبر مرحلة سابقة عن التقييد المنشئ للحقوق بالرسم العقاري، وأن هذا الأخير هو الذي يحقق قرينة العلم بالتقييد قانونا وواقعا، وتنطلق بمقتضاه جميع الآجال المسقطة للحق من تاريخ الإشهار الفعلي بالرسم العقاري.

غير أن بعض العمل القضائي ذهب خلافا لذلك، معتبرا أن تاريخ إيداع عقد الشراء بمصلحة المحافظة وسجلها المعد لذلك، هو تاريخ سريان أجل الشفعة المنصوص عليه في المادة 304 من مدونة الحقوق العينية، ورتب على ذلك سقوط حق الشفيع، والتصريح بعدم قبول الدعوى من الناحية الشكلية.

وخلافا لهذا التوجه، تواترت محكمة النقض في اجتهادها على تكريس التفرقة بين إجراء الإيداع، وإجراء التقييد، معتبرة أن ” المراد بالتقييد هو تقييد عقد الشراء بالرسم العقاري من طرف المحافظ كما هو مستفاد من مقتضيات الفصل 75 من ظهير 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري لا مجرد إيداع العقد الذي إنما يعتبر جزءا من مرحلة سابقة عن التقييد التي تنظمها الفصول 72- 74- 78 من نفس الظهير، ومن ثم فإن التقييد الفعلي بالرسم العقاري هو وحده الذي يكتسي طابع الإشهار والعلانية في مواجهة الكافة ويفترض العلم به من طرف الجميع، وبالنتيجة فإن الشفيع إنما يتقيد بأجل السنة ابتداء من تاريخ تقييد عقد الشراء بالرسم العقاري من طرف المحافظ لا بإيداعه بين يدي هذا الأخير الذي لا يفترض العلم به من طرف الغير وبالتالي لا يشكل بالنسبة للشفيع انطلاق بداية احتساب أجل الشفعة”[14]. وخلصت محكمة النقض في النتيجة إلى القول: “إن قضاة الاستئناف لما عللوا قضاءهم برفض طلب الطاعنين أنه في شفعة العقار المحفظ يعتبر تاريخ إيداع عقد الشراء بالمحافظة العقارية وسجلها المعد لذلك هو تاريخ انطلاق احتساب أجل المطالبة بالشفعة، وأنه بمرور سنة من تاريخ الإيداع المذكور ينقضي حق الشفيع وليس تاريخ تقييد المبيع بالرسم العقاري… فإنهم يكونون قد طبقوا القانون تطبيقا خاطئا ولم يركزوا قضاءهم على أساس قانوني مما يعرضه للنقض”.

ومن جهة أخرى، فإن هناك فرقا بين التقييد الاحتياطي والتقييد النهائي، ذلك أن هذا النوع الأخير من التقييد هو الذي ينقل ملكية الحق المتعلق بعقار محفظ، وتسري بموجبه آجال الشفعة، أما التقييد الاحتياطي فهو مجرد ضمان مؤقت للحق ولا يمكن قانونا أن يحرك أجل الشفعة بالنسبة للشفيع حسبما ورد في قرار لمحكمة النقض جاء فيه[15] أن ” التقييد الذي يحرك أجل الشفعة هو التقييد النهائي للحق الذي يتخذه المحافظ بمقتضى نص الفصل 75 من ظهير 12 غشت 1913 لإشهار الحق العيني. أما التقييد الاحتياطي للحق فلا يعطي لصاحبه إلا حقا محتملا ولهذا فلا يلزم الشفيع بممارسة حق الشفعة ضده، ولا أن يستصدر تقييدا احتياطيا بحق الشفعة”.

وبصرف النظر عن الجدل الفقهي[16] القائم حول هذا الاتجاه القضائي، فإننا نعتقد أن التقييد النهائي للحق هو المعتبر قانونا لسريان أجل الشفعة في مواجهة الشفيع استنادا إلى قرينة العلم بالتقييد المنصوص عليها في الفصل 32 من ظهير 12 غشت 1913، وأن الحكم النهائي الصادر بشأن المقال موضوع التقييد الاحتياطي والمعترف بالحق لفائدة المستفيد من التقييد المذكور لا يحتج به ضد الشفيع إلا من تاريخ تقييده وفقا لمقتضيات الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913، لأن الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي قد شرع لصالح المستفيد منه، في مواجهة أصحاب التقييدات الاحتياطية، ولا يمكن أن يمتد هذا الأثر إلى إسقاط حق الشفعة عن الشفيع الذي لا ينشأ قانونا إلا بعد صيرورة الحكم القاضي بإتمام إجراءات البيع بين المشتري والشريك مكتسبا لقوة الشيء المقضي به وتقييده بالرسم العقاري عملا بمبدأ الأثر الإنشائي للتقييد.

وحيادا عن القواعد العامة، نجد المشرع قد اعتبر في نصوص خاصة أن مجرد إيداع الحكم الناقل للملكية لدى المحافظة العقارية يترتب عليه، تخليص العقارات المعنية من جميع الحقوق والتكاليف التي قد تكون مثقلة بها، وانتقال الملك للجهة النازعة للملكية بمقتضى الفصل 37 من الظهير المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة. ومن ثم فإن إجراء الإيداع أعلاه ينتج مفعول نفس إجراء التقييد من تاريخ الإيداع، وليس من تاريخ تقييد الحكم القضائي الناقل للملكية الذي يأتي في مرحلة لاحقة عن الإيداع، الشيء الذي يفيد أن أثر إجراء الإيداع في هذه الحالة يكون منشئا، في حين أن التقييد بالرسم العقاري له أثر كاشف ليس إلا.

كما أن نفس الاستثناء نجده في تقييد الأوامر القضائية بالحجز العقاري أو الإنذار العقار أو محاضر الحجز التنفيذي، إذ إن مجرد التبليغ للمحافظ يترتب عنه جزاء المنع الخاص من أي إجراء تقييد نهائي جديد، ولو قبل حصول التقييد بالرسم العقاري، وفي ذلك خروج عن القاعدة العامة المقررة في الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913. وعليه فإن إجراء التبليغ من قبل المفوض القضائي للاستدعاءات، أو الأحكام[17]، يختلف عن كل من إجراء الإيداع والتقييد الذي يتم وفق إجراءات مسطرية دقيقة من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.

ذلك، أن عملية التبليغ للمحافظ لا تثبت بتسليم وصل بذلك، كما هو الشأن بالنسبة للإيداع، وإنما بتوقيعه هو أو من ينوب عنه على شهادة التسليم باعتبارها الوثيقة الوحيدة التي يعتد بها قانونا لصحة وسلامة عملية التبليغ، وعلى من يدعي العكس أن يطعن في الشهادة المذكورة بالزور. وقد كرست محكمة النقض هذا الاتجاه معتبرة أن “الشهادة المعتبرة قانونا لإثبات التبليغات القضائية عند التنازع هي شهادة التسليم المنصوص عليها في الفصل 39 من ق م م”[18].

أما بالنسبة للرهن المؤجل، فإن أجل 90 يوما المنصوص عليها في المادة 184 من مدونة الحقوق العينية تبتدئ من تاريخ تقييد الرهن المؤجل تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري الذي يسري مفعوله طيلة مدة التسعين يوما وليس من تاريخ إيداع الدائن المرتهن للوثائق والطلب، مع فارق بسيط هو أنه لا يشار إلى هذا التقييد الاحتياطي للرهن المؤجل في نظير الرسم العقاري المحتفظ به لدى مصلحة المحافظة العقارية طيلة المدة أعلاه، ما لم يطلب الدائن المرتهن قبل انصرام المدة المذكورة تقييد حقه بصفة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي الذي يتعلق به.

المحور الثاني : آجال التقييد و مدى تقادم الحق في إجراءه

الفقرة الأولى: آجال التقييد بالرسم العقاري

أوجب المشرع إشهار التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات المحفظة في الرسوم العقارية تحت طائلة فقدان الحماية المقررة للحق نتيجة للتراخي في القيام بهذا الإجراء من طرف أصحاب الحقوق من دون أن يحدد أي أجل لذلك، تاركا الأمر لمشيئة الأطراف المعنيين بالتقييد في المحافظة على مراكزهم القانونية تكريسا لمبدأ الأثر الإنشائي للتقييد.

غير أن هذا الوضع لم يساهم في تحيين عدد كبير من الرسوم العقارية التي أضحت بياناتها غير متطابقة مع الواقع. وهذا ما اضطر معه المشرع إلى التدخل للتنصيص على تخفيض آجال التقييد تحت طائلة أداء ذعيرة عن التأخير[19]، مع المرونة في التطبيق عن طريق إعفاء المعنيين بالأمر من أداء هذه الذعيرة إذا أنجزوا تقييد عقودهم خلال آجال معينة، وذلك من أجل إتاحة الفرصة لتحفيزهم على مباشرة إجراءات التقييد من جهة، وتحيين بيانات الرسم العقاري من جهة أخرى.

وفيما يتعلق بآجال إجراء التقييدات المؤقتة، فإننا نشير إلى أن الفصل 65 مكرر من قانون 7/14 قد حدد مدة 03 أشهر ابتداء من تاريخ صيرورة الأحكام القضائية نهائية.

وغني عن البيان أن المشرع تحدث عن أجل تقييد الأحكام القضائية دون الأوامر الرئاسية سواء كانت مبنية على طلب أو استعجالية، الشيء الذي يفيد أنها غير مشمولة بالأجل المنصوص عليه في الفصل 65 مكرر، على اعتبار أنها مجرد تقييدات قضائية مؤقتة غايتها المحافظة على الحق إلى حين إنجاز التقييد النهائي بالرسم العقاري. ومن ثم فإن تنصيص المشرع على أجل 30 سنة لتنفيذ الأحكام القضائية طبقا لنص مسطري عام وهو الفصل 428 من ق م م، يقيده أجل ثلاثة أشهر الوارد في النص الخاص وهو الفصل 65 مكرر، مع الإشارة إلى أن الجزاء مختلف في النصين المذكورين، فالأول يترتب عنه فقدان الحكم قيمته كسند تنفيذي، وبالتالي سقوط حق المحكوم عليه في المطالبة بتنفيذه[20]. في حين أن الثاني ينتج عنه جزاء قانوني وهو أداء ذعيرة مالية.

الفقرة الثانية : مدى تقادم الحق قي التقييد بالرسم العقاري

غير أن التراخي في تقييد الحقوق بالرسم العقاري ولئن كان يترتب عنه أداء الغرامة المنصوص عليها في الفصل 65 مكرر أعلاه، فإن التساؤل المطروح يتعلق بمدى قابلية سقوط الحق في دعوى التقييد بسبب التقادم ؟

ولعل الجواب عن ذلك، يقتضي منا استعراض الخلاف الفقهي القائم في هذا الشأن:

يذهب الرأي الأول[21] إلى أن الحق العيني لا ينتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ تقييده حسب الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913، وبالتالي فلا مجال لإعمال مقتضيات الفصل 387 من ق.ل.ع الذي يقضي بأن كل الدعاوى الناشئة عن الالتزام تتقادم بمرور خمسة عشرة سنة فيما عدا الاستثناءات التي يقضي بها القانون في حالات خاصة، وبالتالي فإن الحق في رفع الدعوى المتعلقة بالتقييد طبقا لهذا الفصل تتقادم بمرور خمسة عشرة سنة على العقد المنشئ لهذا الحق، وبالتالي يجب على المحافظ رفض كل طلب تقييد يستند إلى عقد تجاوز أكثر من خمسة عشرة سنة.

وقد أضاف نفس الفقه أعلاه موضحا العلاقة بين الفقرة الثانية من الفصل 380 من ق.ل.ع، والمبدأ الذي أعلنه المشرع في مطلع هذا الفصل، مؤكدا أن التقادم لا يسري بالنسبة للحقوق إلا من يوم اكتسابها بحيث إن المشتري للعقار نشأ حقه في تقييد العقار على اسمه في الرسم العقاري من تاريخ انعقاد البيع لمصلحته وأصبح بإمكانه من هذا التاريخ مطالبة البائع بتقييد البيع طواعية وإلا فقضاء. وإذا ما تهاون المشتري ولم يطالب بالتقييد رغم اكتسابه هذا الحق، وانقضت مدة خمسة عشرة سنة، فيمكن القول بتقادم حقه في رفع دعوى التقييد، وبالتالي فالحق في إجراء التقييد يمكن أن يطاله التقادم المسقط إذا ما تراخى صاحب الحق الخاضع للتقييد في المطالبة بتقييده طيلة خمسة عشر يوما.

أما الرأي الثاني[22] فقد استند إلى الفصل 380 أعلاه والتي تقضي بأن التقادم لا يسري بالنسبة لدعوى الضمان إلا من وقت حصول الاستحقاق أو تحقق الفعل الموجب للضمان. وعليه فإن حق المشتري في طلب تقييد العقار المبيع على اسمه لا يتقادم لأن البائع وورثته من بعده ملزمون بضمان نقل ملكية العقار المحفظ إزاء المشتري، دون أن تقع دعوى هذا الأخير تحت طائلة التقادم المسقط.

في حين يذهب الرأي الثالث[23] إلى التمييز بين الحق في التقييد وبين دعوى صحة التصرف الموجب للتقييد، موضحا أن الحق في التقييد هو مجرد إجراء إداري لا يسري عليه التقادم ويمكن القيام به في أي وقت ما دامت شروط ذلك متوفرة. والمشرع لم يحدد أجلا مسقطا يسقط بموجبه هذا الإجراء على الرغم من إقراره لقاعدة وجوب الإشهار بواسطة التقييد. أما دعوى صحة التصرف الموجب للتقييد فهي التي يمكن أن تتأثر بالتقادم على اعتبار أن التصرف إذا كان صحيحا فيثبت لصاحبه تقييده وقت ما شاء ودون اعتبار لمدة التقادم. في حين إذا كان التصرف مثار نزاع بين أطرافه لسبب من الأسباب فإن إمكانية تقييده تصبح معلقة على ثبوت التصرف وتتأثر هذه الحالة بالتقادم، ويتعين على ذوي أطراف العلاقة التعاقدية رفع دعوى صحة التصرف خلال الأجل القانوني وهو خمسة عشرة سنة. فإذا تراخى المعني بالأمر عن المطالبة بحقه خلال هذه المدة فإنه لن يتمكن من الوصول إلى تقييد حقه طالما أنه غير ثابت أصلا.

وقد استند هذا الرأي على قرار لمحكمة النقض الذي اعتبر أن “دعوى صحة البيع هي التي تتقادم، أما إجراء تقييد البيع فلا يتقادم. ودعوى صحة البيع ضد الورثة على الرسم العقاري لا يبتدئ أمد تقادمها إلا من تاريخ تقييدهم كورثة على الرسم العقاري”.[24]

ونعتقد أن الحق في التقييد لا يسقط بالتقادم استنادا على مقتضيات الفصل 65 مكرر التي نصت صراحة على أن المعنيين بالأمر يمكنهم تقييد حقوقهم متى شاءوا دون ذكر أي أجل لسقوط الحق المذكور، بل كل ما في الأمر أن التأخير في التقييد ينتج عنه أداء الذعيرة المالية المحددة في الفصل أعلاه.

وهذا ما كرسته محكمة النقض[25] في قرار حديث جاء فيه ما يلي:

” إذا كانت دعوى تقييد حق عيني بالرسم العقاري لا يطالها التقادم، فإن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لما اعتبرت أن الإشهاد العدلي ورقة رسمية لها حجيتها في الإثبات وأن المشهود عليه كان معروفا لدى شاهديه في غياب ما يثبت العكس، كان قرارها بذلك مرتكزا على أساس قانوني “.

وانسجاما مع الإشكالات المتعلقة بالتقييد، طرح التساؤل حول نطاق تطبيق المادة 12 من قانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، ومدى إمكانية شمولها للتصرفات المتعلقة بأجزاء مفرزة في بناء مقسم إلى شقق أو طبقات أو محلات، قبل دخول القانون الجديد حيز التطبيق؟ وفي حالة القول بالإيجاب، فهل يشكل ذلك تعارضا مع مبدأ دستوري يتمثل في عدم رجعية القوانين؟

يجيبنا المحافظ العام من خلال إحدى دورياته الصادرة في هذا الشأن[26]، معتبرا أن التصرفات المنجزة بعد دخول القانون المذكور حيز التطبيق، والمتعلقة بشقق أو طبقات أو محلات أسست لها رسوم عقارية في ظل ظهير16-11-1946، تخضع لمقتضيات المادة 12 المشار إليها، وذلك لأن صياغة هذه المادة وردت كما يلي :

“يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة، أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب… إلخ”[27]. ويتبين من هذه الصيغة الآمرة، أن مناط الحكم هو التصرفات المشار إليها وليس نظام الملكية المشتركة، وأن العبرة في تطبيقه بتاريخ إبرام التصرف لا بتاريخ إخضاع العقار لنظام الملكية المشتركة، ولهذا، فإذا كان التصرف مبرما قبل تاريخ دخول هذا القانون حيز التطبيق، فإنه لا مجال لإخضاعه للمادة 12 احتراما لمبدأ عدم رجعية القوانين، أما إذا أبرم التصرف بعد ذلك، فإنه يجب تطبيق أحكام المادة 12 عملا بمبدأ الأثر الفوري للقوانين الجديدة. هذا مع العلم أن المادة 61 من نفس القانون نسخت ظهير 16نونبر1946 المتعلق بنظام الملكية المشتركة، وبالتالي أصبحت كل الأعمال والتصرفات المنجزة بعد 07 نونبر2003 خاضعة لمقتضيات القانون الجديد، ولو تعلقت ببنايات مقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات قبل دخوله حيز التطبيق.

وترتيبا على ذلك، فإنه يجب مراعاة تاريخ تصحيح الإمضاء الموضوع على نظام الملكية المشتركة أو نظام تعديلي أو عقد مصحح الإمضاء بعد متم يوم 7 نونبر 2003 ولو تعلق العقد أو النظام التعديلي ببناء مقسم في تاريخ سابق، وبالتالي لا تطبق شروط هذا القانون على نظام الملكية المشتركة والنظام التعديلي والعقد إذا صححت الإمضاءات قبل التاريخ المذكور ولو طلب تقييدها بعده، ويؤخذ بتاريخ أول تصحيح للإمضاء.

الهوامش :

[1]- جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي :

” مادام حق العمرى حقا عينيا واردا على منفعة عقار محفظ، فإنه لا يكون له وجود ولا يحتج به في مواجهة الغير إلا عن طريق تسجيله وابتداء من تاريخ التسجيل، فالبين من شهادة الملكية المتعلقة بالدار موضوع القسمة أن العقار غير مثقل بأي حق عيني عقاري أو تحمل عقاري، فضلا على أن الرسم العقاري المذكور يفيد أن الدار موضوع طلب القسمة مسجلة بأسماء طرفي النزاع على أساس أنهم المالكون لها على الشياع كل بحسب سهمه المحدد في الرسم العقاري المذكور، ومن ثم فإن رسم العمرة غير عامل في النزاع لعدم تسجيله على الرسم العقاري مما يبقى معه طلب القسمة في محله “.

(قرار عدد 107 بتاريخ 12/02/2013 ملف عدد 2011/1/2/504) منشور بمجلة ملفات عقارية لمحكمة النقض – ع3.

[2] – ورد في قرار لمحكمة النقض ما يلي:

” ما دام الحجز التحفظي يحول دون تقييد المحافظ العقاري لشراء المشتري على الرسم العقاري، فإن هذا الأخير له الصفة والمصلحة في تقديم طلب رفع الحجز المذكور “.

(قرار عدد 344 بتاريخ 16 /07/2013 ملف عدد 2230/1/7/2012) منشور بمجلة ملفات عقارية لمحكمة النقض – عدد 3.

[3] ـ نشير إلى أنه يمكن مباشرة التقييد التلقائي من طرف المحافظ حينما يتعلق الأمر بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية طبقا للمادة 53 من القانون رقم 25.90 على ما يلي: ” يقيد تلقائيا الرسم العقاري الأصلي إذا صار لا يخص إلا الأجزاء المشتركة في اسم اتحاد الملاك، مباشرة بعد تأسيس الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة “.

[4] ـ تجدر الملاحظة أن المشرع الأسري جسد مبدأ المساواة بين الأب والأم عند ممارسة أي منهما مهام الولي، حيث نصت المادة 240 من مدونة الأسرة على ما يلي:

” لا يخضع الولي لرقابة القضاء القبلية في إدارته لأموال المحجور، ولا يفتح ملف النيابة الشرعية بالنسبة له إلا إذا تعدت قيمة أموال المحجور مائتي ألف درهم ( 200.000 درهم ) . وللقاضي المكلف بشؤون القاصرين النزول عن هذا الحد والأمر بفتح ملف النيابة الشرعية إذا ثبتت مصلحة المحجور في ذلك. ويمكن الزيادة في هذه القيمة بموجب نص تنظيمي”.

ولذلك، فإن التصرفات المنجزة من طرف الولي، أبا كان أو أما، بالنيابة عن ولده القاصر لا تتوقف على إذن من القاضي المكلف بشؤون القاصرين ولو تجاوزت المبلغ المشار إليه أعلاه، بدليل أن المادة 241 من مدونة الأسرة تنص على ما يلي: “إذا تعدت قيمة أموال المحجور مائتي ألف درهم ( 200.000 درهم ) أثناء إدارتها، وجب على الولي إبلاغ القاضي بذلك فتح ملف النيابة الشرعية، كما يجوز للمحجور أو أمه القيام بنفس الأمر “.

أما بالنسبة لوجوب تقييد التصرفات أعلاه من طرف المحافظين، فقد جاء في دورية للمحافظ العام تحت عدد 1314 بتاريخ 16 يونيو 2004 ما يلي:

“.. لقد طرح سؤال على وزارة العدل حول توقف التصرفات التي تنجزها الأم ” الولي “، فكان جواب الوزارة بواسطة كتابها المؤرخ في 24 مايو 2004 رقم 10967ـ2 ق م ق م ق ق ملف رقم 23 ـ م ” أن تصرفات الأم ” الولي ” في أموال ابنها القاصر، لا تتوقف على إذن من القاضي المكلف بشؤون القاصرين طبقا لمقتضيات مدونة الأسرة “.

وانطلاقا من هذا الموقف….. وحرصا على توحيد العمل الإداري في ميدان التحفيظ العقاري، يشرفني أن أطلب منكم عدم استلزام الإذن المذكور حينما يعرض عليكم من أجل التقييد، تصرف صادر من الولي نيابة عن ولده القاصر، شريطة مراعاة أحكام المادة 269 من مدونة الأسرة المتعلقة بحالات تعارض المصالح…”.

[5] ـ نشير إلى أن كل حق يطلب تقييده يجب تلقيه مباشرة ممن يكون العقار أو الحق مسجلا على اسمه. وأن البائع هو الملزم بنقل الملكية بالرسم العقاري وتحيين هذا الأخير حتى يتأتى تقييد شراء المشتري، وحصوله على النتائج المترتبة عن هذا الإجراء الإداري.

[6]- وجدير بالذكر أن تقييد كل شركة مدنية عقارية تمارس أحد الأنشطة التجارية المنصوص عليها في المواد 6و7و8 من مدونة التجارة، في الرسم العقاري يتوقف على ضرورة الإدلاء بشهادة تثبت تسجيلها بالسجل التجاري حسب دورية السيد المحافظ العام عدد 335 بتاريخ 13 يونيو 2002 التي جاء فيها ما يلي:

“… لقد ورد علي أكثر من مرة تساؤل حول ضرورة إخضاع الشركات المدنية العقارية للتقييد في السجل التجاري … إلى أن مقتضيات المادة 37 من القانون رقم 95/15 المتضمن لمدونة التجارة، والتي تقضي بإلزامية التقييد في السجل التجاري لكل شخص معنوي أو طبيعي مغربي أو أجنبي يزاول فوق تراب المملكة نشاطا من بين الأنشطة التجارية المنصوص عليها في المواد 6و7, 8 من نفس القانون، ومن خلال هذه المادة، يتضح جليا أن جميع الأشخاص المزاولين لنشاط تجاري بالمغرب خاضعين للتسجيل بالسجل التجاري سواء اتخذ هذا الشخص شكل شركة تجارية أو شركة مدنية كالشركة المدنية العقارية التي تزاول نشاطاتها بشراء العقارات بنية بيعها على حالها أو بعد تغييرها أو التي تعمل في مجال التنقيب عن المناجم والمقالع واستغلالها. لذا يتعين عليكم كلما تحقق لديكم أن هذه الشركات تزاول نشطا من الأنشطة المحددة في المواد 6و7و8 السابقة الذكر أن تطلبوا الإدلاء إليكم بشهادة تثبت تسجيلها بالسجل التجاري “.

ومن جهة أخرى، فقد طرح سؤال على المحافظ العام بشأن مدى إمكانية قبول إيداع وثائق لتحيين ملف شركة رغم عيوبها إلى حين تقديم طلب للتقييد يستند عليها ؟

وكان جوابه أن المحافظة العقارية لا تحتفظ في ملفاتها إلا بالوثائق التي استند عليها المحافظ بالقيام بإحدى المهام الموكولة إليه بمقتضى الفصل 4 من القرار الوزيري المؤرخ في 04 يونيو 1915، مؤكدا أن ملفات الشركات تفتح فقط لضم الوثائق المثبتة لوجود الشخص المعنوي ولأهلية التصرف باسمه والتي استند عليها المحافظ في إجراء من الإجراءات التي أنجزها ( تقييد ـ تشطيب ـ مسطرة تحفيظ ـ التدخل في مسطرة التحفيظ ) حيث لا يقبل فتح ملف شخص معنوي جديد أو إيداع وثائق في ملف مودع لديه إلا إذا ارتبط ذلك بطلب إجراء من الإجراءات الداخلة في نطاق اختصاصه، وكان هذا الطلب والوثائق المودعة تدعيما له مستوفية للشروط الشكلية والجوهرية المطلوبة.

– جواب المحافظ العام رقم 2518 بتاريخ 16 نونبر 2004.

[7] – وقد أثار التطبيق العملي لمقتضيات الفصل أعلاه عدة إشكالات من ضمنها مدى إمكانية تقديم مقال افتتاحي للدعوى قصد الحكم على المحافظ على الأملاك العقارية بتصحيح الأخطاء المادية التي تسربت إلى الرسوم العقارية؟

– تجيبنا محكمة النقض في أحد قراراتها، معتبرة أن “طلب إصلاح الخطأ المادي المرتكب من طرف المحافظ لا يصحح بمقال افتتاحي للدعوى، وإنما بطلب يقدم لهذا الأخير أو بمبادرة يقوم بها من تلقاء نفسه، وإذا رفض المحافظ الطلب أو لم يقبل الأطراف مبادرته فإن قراره يكون قابلا للطعن أمام القضاء الذي يبت فيه بحكم تصدره غرفة المشورة “.

– قرار صادر بتاريخ 6 أبريل 2005 عدد 1026 في الملف المدني عدد 3097/1/1/2003 مجلة قضاء محكمة النقض عدد 64- 65 – ص 62.

[8] – وبالنسبة لهوية الشخص المعنوي فقد أكد المحافظ العام على ضرورة فتح ملفات خاصة تودع بها جميع الوثائق المثبتة للوجود القانوني للشخص المعنوي ولهويته ولصحة تمثيله من طرف شخص طبيعي، كما تودع بها جميع الوثائق المتعلقة بما يطرأ من تغيير على البيانات المثبتة في الرسم العقاري بشأن الشخص المعنوي المقيد، وهي إسمه وشكله القانوني، مبلغ رأسماله، مقره الاجتماعي، واسم ممثله القانوني، مع العلم أن ما يطرأ من تغيير على هذه البيانات يجب أن يكون محل تقييد بالرسم العقاري وفقا ما يتم به العمل بالنسبة لهوية الشخص الطبيعي.

– كتاب المحافظ العام عدد 3794 مؤرخ في 10 يونيو 2006.

[9] – جدير بالذكر أن المشرع قد اقتصر على الإشارة في الفصل 72 من ظهير 12 غشت 1913 إلى هوية المفوت فقط دون هوية المفوت إليه، وهذا من شأنه خلق صعوبات عملية على مستوى التقييدات اللاحقة التي ترد على الرسم العقاري “.

[10] – جاء في قرار صادر عن محكمة النقض بغرفتين :

” إن ثبوت التزوير في عقد وقع تقييده بالرسم العقاري لا يمكن أن يكون سببا لإبطال التقييدات اللاحقة ما دام أن الأصل في تقييد التصرفات والحقوق في الرسوم العقارية هو قرينة حسن النية على صحتها لفائدة الغير ما لم يثبت خلاف ذلك “.

(القرار عدد 170 الصادر عن غرفتين بتاريخ 20 /03/2013 ملف عدد 2820 /1/1 / 2012) منشور بمجلة محكمة النقض ملفات عقارية – ع3.

[11] – مذكرة تحت عدد 5299 بتاريخ 16 نونبر 2001 حددت نطاق رقابة المحافظين فيما يلي:

*- تطابق اسم المفوت وحالته المدنية ورقم بطاقته الوطنية مع ما هو مضمن بالرسم العقاري.

*- عدم وجود أي شطب أو إضافة أو إقحام في البيانات الأساسية بالعقد.

*- أن يحمل العقد العرفي أمضاء أطرافه.

*- أن يطابق اسم المفوت الاسم الوارد في ختم تصحيح الإمضاء، وأن يكون ختم الجماعة التي قامت بتصحيح الإمضاء واضحا ومقروءا .

*- أن يتم التنصيص على اسم الموقع باسم الجماعة.

*- أن يدلي كل مفوت إليه بصورة لبطاقته الوطنية .

*- أن يضمن بالرسم العقاري اسم المفوت له بالعربية والفرنسية ورقم بطاقته الوطنية بالإضافة إلى البيانات الأخرى المتعلقة بهويته وحالته المدنية.

*- أن يتم الحرص على إرفاق طلب التقييد بنظير الرسم العقاري في الحالات التي تستوجب ذلك.

[12] ـ راجع: – كتاب المحافظ على الأملاك العقارية بالدارالبيضاء آنفا، الموجه إلى المحافظ العام بشأن الرسم العقاري عدد 24423 س، ورسالة هذا الأخير في 17 أبريل 2002 تحت عدد 194.

[13] – قرار عدد 270 صادر بتاريخ 30 يناير 1985 منشور بمجلة قضاء محكمة النقض عدد مزدوج 37 ـ 38 ـ السنة 11- ( يونيو 1986 ).

وقد أشار كذلك هذا القرار إلى مسألة مهمة تتعلق بحالة تعدد الشفعاء، حيث اعتبر أنه ” يطبق أجل الشفعة حتى في حالة تعدد الشركاء حيث يكون لكل واحد منهم أن يشارك في شفعة الجزء المبيع بنسبة حصته فإذا لم يمارس أحدهم هذا الحق داخل الأجل القانوني وجب على الشريك الآخر أن يشفع جميع الجزء المبيع حتى لا تتجزأ الشفعة ويكون عليه في هذه الحالة أن يدفع ما ينوب حصة من لم يمارس حق الشفعة في الثمن داخل نفس الأجل… “.

– ومعلوم أن مدونة الحقوق العينية نظمت حق الشفعة وخولت للشفيع أجل ثلاثون يوما كاملة من تاريخ توصله الشخصي بدلا من ثلاثة أيام التي كان ينص عليها ظهير 2 يونيو 1915 الملغى. وأن ما كرسه مضمون القرار أعلاه نصت عليه صراحة المادة 296 من مدونة الحقوق العينية كما يلي:

” إذا تعدد الشفعاء كان لكل واحد منهم الأخذ بالشفعة بقدر حصته في الملك المشاع يوم المطالبة بها، فإذا تركها البعض، وجب على من رغب في الشفعة من الشركاء أخذ الحصة المبيعة بكاملها “.

[14] ـ قرار عدد 1465 صادر بتاريخ 21 ماي 2003 في الملف عدد 2598/1/6/ 97 (التقرير السنوي لمحكمة النقض لسنة 2003) ـ ص 106.

[15] – قرار رقم 1703 صادر بتاريخ 15يوليوز1987 في الملف المدني عدد 783/85 منشور بمؤلف عبدالعزيز توفيق: “قضاء محكمة النقض في الشفعة خلال أربعين سنة ” – طبعة أولى – 1999 – مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء – ص 63. وقد علل محكمة النقض هذا الموقف بما يلي:

“… لكن خلافا لما يدعيه الطاعن فإن التقييد المحرك لأجل الشفعة الذي يعنيه الفصل 32 من الظهير المطبق على العقارات المحفظة الصادر بتاريخ 2 يونيو 1915 هو التقييد النهائي للحق الذي يتخذه المحافظ بمقتضى نص الفصل 75 من ظهير 12غشت1913 المتعلق بالتحفيظ لإشهار الحق العيني العقاري باعتباره الإجراء الوحيد الذي يعطي للمستفيد منه حقا عينيا على العقار. أما التقييد الاحتياطي فلا يعطي لصاحبه إلا حقا محتملا قد لا يعترف به القضاء فيما بعد. ولهذا فلا يلزم الشفيع أن يمارس حق الشفعة ضد شخص لم تتأكد بعد ملكيته للحصة المشاعة، ولا يوجد في القانون ما يلزمه كذلك أن يستصدر قيدا احتياطيا بحق الشفعة. وأن المحكمة بتصريحها أن الشفعة وقعت ممارستها داخل الأجل تكون قد أجابت ضمنا على هذا الدفع وطبقت المقتضيات المتعلقة بالشفعة تطبيقا سليما “.

كما أكدت محكمة النقض في قرار آخر نفس الاتجاه ما يلي:

“… لكن، حيث يتجلى من القرار المطعون فيه، أن المحكمة، عندما أجابت عما أثاره الطالب في هذا الفرع من الوسيلة، ” أن الدفع بكون المستأنف عليه، مارس حقه خارج الأجل القانوني للشفعة، والذي ابتدأ سريانه من تاريخ التقييد الاحتياطي مردود… باعتبار أن التقييد الاحتياطي ما هو إلا إجراء لضمان رتبة حقوق محتملة، لا يسري من تاريخ إجرائه مدة الأخذ بالشفعة، لأن هذه الأخيرة، لا تؤخذ في حق لا زال في طي الاحتمال”، فإنها لم تخرق مقتضيات الفصل 85 المثار في الفرع. فهو لذلك وكسابقه غير جدير بالاعتبار”.

– قرار عدد 3568 بتاريخ 27 شتنبر 2000 في الملف المدني عدد 4886/1/6/97 (غ م ).

[16] – للاطلاع على المواقف الفقهية حول هذا الإشكال القانوني راجع في هذا الشأن:

– محمد محجوبي: “آثار التقييد الاحتياطي على طلب الشفعة في عقار محفظ”- منشور بمجلة الملحق القضائي- العدد 30 – أكتوبر 1995 – ص 87.

[17] ـ ونشير إلى أن المحافظ العام قد أصدر دورية عدد 1335 بتاريخ 10 مارس 2006 حول موضوع التبليغات القضائية جاء فيها ما يلي:

“…. فقد لاحظت من خلال ما يعرض علي من تظلمات تتعلق برفض بعض السادة المحافظين تقييد أحكام قضائية نهائية بالسجلات العقارية، أن منهم لا يولي اهتمامه للدعاوى العقارية التي ترفع ضده كطرف أصلي أو مدخل، حيث يؤدى إغفال متابعة هذه القضايا، بما تتطلبه من تقديم دفوعات في شأنها أو طعون فيما يصدر من أحكام أو قرارات، إلى فوات أجل الطعن ومواجهة صعوبات جدية تحول دون تقييد الأحكام النهائية مما يجعل موقفهم حرجا إزاء طالبي التقييد وإزاء السلطة القضائية.

ويرجع سبب ذلك بالأساس إلى ضعف الاهتمام بالتبليغات القضائية التي يتلقاها المحافظون، إذ لا تتخذ في كثير من الأحيان إجراء المتابعة في شأن تنطوي عليه هذه التبليغات من دعاوى أو أحكام أو قرارات قضائية أم غيرها، خاصة إذا وقع التبليغ لأحد المستخدمين دون علم المحافظ.

ونظرا لما سبق، فقد أصبح من الضروري رفع درجة اهتمامكم بما يتم تبليغكم به من طرف الأعوان من طرف الأعوان القضائيين وتكليف أكفأ لديكم بتلقي التبليغات، وتحضير الدفوعات، وعرائض الطعن، وتعقب مسار القضايا المعروضة على المحاكم ومعرفة مآلها، وكل ذلك تحت إشرافكم المباشر وبحرص منكم على تفادي التأخير في إنجاز المطلوب”.

[18] – قرار عدد 1556 بتاريخ 25 يونيو 1986- منشور بمجموعة قضاء محكمة النقض في المادة المدنية- الجزء الثاني ـ ص 425.

[19] ـ يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 مكرر في ثلاثة أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة:

1- للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به؛

2- للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها؛

3- للعقود العرفية ابتداء من تاريخ آخر تصحيح إمضاء عليها.

غير أن هذا الأجل لا يسري على العقود المشار إليها في البندين 2 و3 أعلاه إذا:

– كانت موضوع تقييد احتياطي طبقا للفصل 85؛

– تعلقت بالأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من هذا القانون.

إذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري ولم تؤد رسوم المحافظة العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، فإن طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة في المائة من مبلغ الرسوم المستحقة، وذلك عن الشهر الأول الذي يلي تاريخ انقضاء الأجل المذكور و0,5 في المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر الموالي له.

يمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، في حالة القوة القاهرة، أن يمنح الإعفاء من الغرامة المنصوص عليها أعلاه بعد الإدلاء بأي وثيقة تفيد ذلك.

[20] ـ محمد خيري: ” م س ” ـ ص 358.

ومن خلال وجهة نظرنا أعلاه، فإننا نخالف رأي الدكتور محمد خيري، القائل بجواز تقييد الحكم القضائي في أي وقت ما دامت مقتضيات الرسم العقاري تسمح بذلك، لأن هذا الموقف الفقهي يتعارض مع قرينة قانونية تتعلق بسقوط الحق في تنفيذ الحكم القضائي بعد انصرام أجل 30 سنة من تاريخ صدوره، وهي قاعدة مسطرية تتعلق بالنظام العام ملزمة لجميع الأطراف بمن فيهم عون التنفيذ والمحافظ العقاري. وهذا معناه، أن كتابة الضبط ملزمة بالتأكد من عدم انصرام المدة المذكورة قبل فتح الملف التنفيذي للحكم القضائي المطلوب تنفيذه، بل إنه وحتى في حالة حصول ذلك خطأ، فإن عون التنفيذ أو المفوض القضائي، أو المحافظ العقاري يجب عليهم إثارة ذلك تلقائيا تمسكا بمقتضيات الفصل 428 من ق.م.م.

[21] ـ مأمون الكزبري: ” م س ” ـ ص 153.

[22] ـ بول دوكرو: م س ـ ص 355.

وقد تبنت محكمة الاستئناف بالرباط موقف هذا الفقه من خلال قرارها الصادر بتاريخ 28 أبريل 1956 الذي اعتبرت بمقتضاه ما يلي: ” … إن ورثة البائع الذين يرتبطون كسلفهم بالتزام الضمان لا يمكنهم التذرع بالفترة الزمنية المنقضية بين فاتح يونيو 1928 وهو تاريخ عقد البيع وبين تاريخ تقديم الدعوى الواقع في 2 أبريل 1952 للقول بوجود التقادم المسقط وذلك عملا بالفقرة الثانية من الفصل 380 من ق.ل.ع “.

[23] ـ محمد خيري: ” م س ” ـ ص 357.

[24] – قرار عدد 528 صادر بتاريخ 21 شتنبر 1977 ( ذكره محمد خيري: م س ـ ص 357 ).

[25] – قرار عدد 454 بتاريخ 17 /09/2013 ملف عدد 1684/1/1/2013 منشور بمجلة محكمة النقض ملفات عقارية ع 3.

وتجدر الإشارة إلى أنه ورغم صراحة المقتضيات أعلاه، نجد بعض العمل القضائي لازال يعتد بالتقادم إذا أثير أمامه من طرف الخصوم، ويبحث في مدى توافره من عدمه في دعوى الحكم على الخلف العام بالتشطيب على إراثته أو وصيته، والإذن له بتقييد حقه. إذ ورد في أحد القرارات أن “المحكمة ردت الدفع بالتقادم بما يكفي لرده بقولها أن التقادم انقطع بالإجراءات القضائية المشار إليها في الحجج المدلى بها من طرف المدعي”.

وقد جاء في معرض حيثيات هذا القرار ما يلي:

“.. حيث يعيب الطاعن على المحكمة… أن ما ردت به المحكمة الدفع بالتقادم من صدور عدة أحكام وإجراءات قضائية أدت إلى قطع التقادم غير مرتكز على أساس، على اعتبار أن تلك الأحكام والإجراءات وجهت ضد شخص لا صفة له لأن المدعى عليه ليس وارثا للبائع وإنما هو موصى له وبذلك يكون قرار المحكمة غير مرتكز على أس أساس ومعرض للنقض.

… وحيث إن المحكمة ردت الدفع بالتقادم بما يكفي لرده بقولها أن التقادم أنقطع بالإجراءات القضائية المشار إليها في الحجج المدلى بها، وخاصة الشهادة المؤرخة في 11ماي71 التي أفادت أن الحجز الواقع على العقار منع المشتري من التقييد أول مرة وكذا نسخة الحكم المدني الصادر بتاريخ 22 مارس 1972 القاضي بتطهير العقار من الحجز السابق الذكر، ونسخة الحكم الصادر بتاريخ 7أبريل1986 وبذلك تكون المحكمة قد عللت ما انتهت إليه بما يكفي لتبريره ولم تخرق المقتضيات المستدل بها وكان ما بالوسائل مجتمعة غير جديرة بالاعتبار “.

– قرار عدد 911 صادر بتاريخ 11فبراير97 في الملف المدني رقم 4939/91 منشور بمجلة قضاء محكمة النقض عدد مزدوج 53- 54 – السنة 21 – ص 84.

[26] – دورية 347- بتاريخ 26 يناير 2004.

[27] – وتجدر الملاحظة أن هناك دورية للمحافظ العام عدد 62 بتاريخ 13يناير2004 حددت ماهية ونوعية التصرفات المقصودة في المادة 12 أعلاه، موضحة بأنها:

” كل الأعمال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى ما ذكر سواء قام بها أحد الملاك وتعلقت بجزء مفرز والأجزاء المشتركة المرتبطة به، أو قام بها اتحاد الملاك وتعلقت بجزء مشترك قابل للتصرف فيه، وبالتالي لا يدخل في هذا النطاق الأعمال التي يفرضها القانون أو الصادرة بها أوامر أو أحكام قضائية، كالرهن الجبري لفائدة قابض الضرائب بمقتضى مدونة تحصيل الديون العمومية أو الرهن المقرر لفائدة إدارة التقييد والتنبر أو فكهما، والإبراء من شروط كناش التحملات الصادر عن الأملاك المخزنية وإلقاء الحجز أو رفعه…..

وأضافت نفس الدورية أن المحرر الرسمي هو ما يتلقاه الموظفون العموميون الذين يخولهم القانون صلاحية التوثيق كالعدول والموثقين وكتاب الضبط لدى المحاكم……، وذلك في حدود ما يخوله لهم القانون.

ولا تعتبر محررات رسمية، العقود التي تبرمها الجماعات المحلية والأملاك المخزنية مثلا لتفويت أو معاوضة بعض أملاكها الخاصة، على خلاف محاضر الاتفاق بالتراضي المنجزة في إطار الفصل 42 من القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة والأحكام ومحاضر البيع بالمزاد العلني التي تعتبر محررات رسمية.

هذا وتجدر الإشارة إلى أنه في انتظار صدور لائحة الأشخاص المؤهلين لتحرير العقود الثابتة التاريخ ( العرفية )، يتعين عليكم الاقتصار على البت في الطلبات المدعمة بمحررات رسمية دون غيرها “.