انقضاء عقد الكراء وفق القانون 49/16 وتأثير ذلك على الطرفين

سعيد بوهلال نائب رئيس المحكمة الابتدائية بمكناس

عضو نادي قضاة المغرب

عرض تم القاؤه بمحكمة الاستئناف بمكناس بتاريخ 17 ربيع الاول 1441 الموافق 15/11/2019 بمناسبة الندوة المنظمة هناك تحت عنوان”دور القضاء في تكريس التوازن بين اطراف عقد الكراء في ظل تطبيقات القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي”.

    مقدمة

-بعد ان كانت المحلات التجارية خاضعة لظهير 24/5/1955 وطرحت الممارسة العملية عدة اشكالات.الامر الذي جعل المشرع المغربي يتدخل بالقانون 49.16 –الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.99 بتاريخ 13 شوال 1437  /18/7/2019 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي منشور بالجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 11/8/2016- لتجاوز الاشكالات وايجاد الحلول المناسبة لكل العقبات التي كانت تثار بمناسبة تطبيق ظهير 24/5/1955.

-لم يعرف القانون المذكور عقد الكراء باي تعريف يذكر مكتفيا بتوضيح شروط  ونطاق تطبيقه.وعقد الكراء طبقا للفصل 627 من ق ل ع “عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه للاخر منفعة منقول او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجرة محددة يلتزم الطرف الاخر بدفعها له”.

ويعد كراء المحلات التجارية من بين اهم الوسائل التي تشجع على خلق المقاولات الخاصة لا سيما المقاولات الفردية التي تلعب دورا كبيرا في تنشيط دورة الاقتصاد الوطني وإنتاج فرص الشغل والقضاء على البطالة وتاثير كل ذلك على مختلف مناحي المجتمع اقتصاديا واجتماعيا وسياسيا.لاسيما اذا تبين سهولة الولوج إلى عقد كراء العقارات مقارنة مع الولوج الى ملكيتها.

-من هنا تاتي ضرورة تدخل المشرع لفرض قانون يحمي العلاقة الكرائية للمحلات التجارية ويعمل قدر الممكن على ايجاد التوازن بين طرفيها لضمان استمرارها.او عند الاقتضاء ضمان حقوق الطرفين عند انقضائها لاي سبب من الاسباب.

-ينقضي عقد الكراء عن طريق الانهاء او الفسخ او يمكن الاصطلاح عليه بالانفساخ لعدم ارتباط سببه بارادة احد الطرفين او الخلل العقدي

–الانهاء هو اقدام احد طرفي العقد على وضع حد له بارادة منفردة دون اي خطا من جانب الطرف الاخر.

–الفسخياتي نتيجة للخلل العقدي لاحد طرفي العلاقة.

–الانفساخ  يكون نتيجة وجود عامل خارجي عن ارادة الطرفين كالحادث الفجائي والقوة القاهرة او نزع المحل لاغراض المنفعة العامة او كونه ايل للسقوط.

-المشرع لم يفرض على المكتري اي شروط او قيود اذا اراد انهاء عقد الكراء يكفيه عرض المفاتيح على المكري ليعتبر عقد الكراء منقضيا بالنسبة له

-بخلاف المكري الذي الزمه المشرع بقيود وشروط اذا اراد انهاء العقد او فسخه.المادة 6-لا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون الا طبقا لمقتضيات المادة 26 ويعتبر كل شرط مخالف باطلا”

-لنتساءل ماهي حالات انهاء العقد؟ وماهي حالات فسخه؟ وما هي حالات انفساخه؟ وماهي الاثر المتربة كل ذلك بالنسبة لطرفي العلاقة الكرائية؟

-سنتاول العرض في محورين حالات انقضاء عقد الكراء كمحور اول.والاثار المترتبة عنه بالنسبة للطرفين كمحور ثاني.مع الاشارة الى بعض الاجتهادات القضائية في الاخير.

المحور الاول:حالات انقضاء عقد الكراء

يجدر التنبيه بداية ان القانون 49.16 لم يكن منهجيا حينما حدد حالات انقضاء العقد.فلم يأتأي بند من بنوده تحت عنوان انهاء عقد الكراء او فسخ عقد الكراء على غرار القانون 12.67 المتعلق بكراء المحلات السكنية والمهنية.بل بدا بالاثار متى يستحق المكتري التعويض ومتى لا يستحقه وتحدث عن حالات الحق في الرجوع.وعلى الباحث قراءة جميع مواد القانون المذكور واستعمال المدارك القانونية (ومعايير قانون الالتزامات والعقود) لتفريق حالات الانهاء عن الفسخ عن الانفساخ.

1-حالات الانهاء:

الافراغ للهدم واعادة البناء –الافراغ لتوسيع المحل او تعليته –افراغ السكن الملحق بالمحل التجاري للاحتياج –

سنرى فيما يلي شروط الافراغ في حالات الانهاء المذكورة

-الافراغ للهدم وإعادة البناء المادة 9

شروطها ملكية المحل سنة من تاريخ الانذار أداء تعويض مؤقت يوازي كراء 3 سنوات مع الاحتفاظ للمكتري بحق الرجوع إذا اشتملت البناية على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل.

يمكن للمحكمة بناء على طلب المكتري تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا اثبت المكتري ذلك.

يستحق التعويض الكامل إذا لم تشتمل البناية على المحلات.تحدده المحكمة بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع.

-الشروع في البناء داخل شهرين من الافراغ وفي حالة تعذر ذلك التعويض الكامل ما لم يثبت المكري ان التاخير خارج عن ارادته.

-اشعار المكتري بتاريخ تمكينه من المحل دون ان يتعدى 3 سنوات من تاريخ الافراغ.للمكري اجل شهر بعد توصله بشهادة المطابقة لاشعارالمكتري بالرجوع.

–لم يحدد المشرع الاجل الواجب منحه للمكتري للتعبير عن نيته في الرجوع.

والا التعويض الكامل مالم تكن اسباب التاخير خارجة عن ارادة المكري.

-المادة 12.عند تمكين المكتري عليه دفع الوجيبة القديمة في انتظار تحديد شروط العقد اما اتفاقا او قضاء دون التقيد بالقانون 03.07

–توسيع المحل او تعليته المادة 16 و17

الافراغ المؤقت لمدة لا تتعدى سنة واحدة من تاريخ الافراغ.يمكن تمديده لاجل لا يتعدى سنة بطلب المكري.

-يستحق المكتري تعويضا عن مدة افراغه يساوي الضرر الحاصل له دون تجاوز مبلغ الارباح التي يحققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الاخذ بعين الاعتبار اجور اليد العاملة والضرائب.وفي جميع الحالات الا يقل التعويض الشهري عن قيمة السومةالكرائية.

-لا يحق للمكري استيفاء الوجيبةالكرائية طيلة مدة الافراغ.

-يجب على المكري تسليم المحل داخل الاجل اعلاه والا التعويض الكامل المادة 7.مالم تكن اسباب التاخيرخارحة عن ارادة المكري.

-المادة 17 رئيس المحكمة هو المختص في طلب الافراغ اعلاه وتحديد قيمة التعويض ويبت في طلب تمديد مدة الافراغ.ويختص في تحديد تعويض احتياطي طبقا للمادة 7.

-يتعين الادلاء في حالتي الانهاء اعلاه رخصة بناء سارية المفعول والتصميم المصادق عليه.ويعتد بالرخصة طيلة سريان المسطرة.

افراغ السكن الملحق بالمحل التجاري الاحتياج المادة 19

عدم التوفر على سكن او السكن غير كاف لسد الحاجيات العادية تم اضافة المستفيد من الوصية الواجبة والمكفول.

يستحق المكتري تعويض 3 سنوات حسب اخر سومة كرائية للمحل الملحق.-ويتم تحديد سومة المحل اذا كانت اجمالية اتفاقا اوقضاء-

-ان يعتمر المحل شخصيا خلال اجل اقصاه 6 اشهر من الافراغ لمدة لا تقل عن 3 سنوات مالم يكن هناك عذر مقبول والا استحق المكتري تعويض 18 شهرا من اخر وجيبة كرائية.

استثناءات على افراغ السكن الملحق

لا يحق للمكري المطالبة بافراغه اذا كان استرجاعه مساسا خطيرا باستغلال الاصل التجاري.ملحقات المؤسسات السياحية والمصحات والمؤسسات المماثلة لها ومؤسسات التعليم الخصوصي.

في حالة عدم امكانية الفصل بين السكنى والمحل التجاري بحيث لا يفرغ من جزء دون الاخر.

في جميع حالات الانهاء يتعين بعث انذار متضمنا اجل 3 اشهرللافراغ وسبب الافراغ

2-حالات الفسخ

كما اسفلنا الفسخ ينتج عن الخلل العقدي ومن بين حالاته طبقا للمادة 8

-عدم اداء كراء 3 اشهر داخل 15 يوما من التوصل بالانذار.(امكانية تضمينه كشرط فاسخ في عقد الكراء ومعاينة تحقق الشرط الفاسخ من طرف قاضي المستعجلات المادة 33).

-احداث تغييرات بالمحل دون موافقة المكري بما يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته-عدا اذا عبر المكتري عن رغبته في ارجاع الحالة داخل الاجل الممنوح له في الانذار وان تتم الاشغال خلال اجل لا يتعدى 3 اشهر.

-تغيير نشاط الاصل التجاري دون موافقة المالكعدا اذا عبر المكتري عن رغبته في ارجاع الحالة داخل الاجل الممنوح له في الانذار وان تتم الاشغال خلال اجل لا يتعدى 3 اشهر.

-اذا هلك المحل بفعل المكتري

-الكراء من الباطن من طرف المكتري خلافا لعقد الكراء.

-اغلاق المحل مدة سنتين على الاقل فقد الاصل التجاري عنصر الزبناء و السمعة التجارية.

يتعين على المكري توجيه انذار 3 اشهر متضمنا وجوبا السبب في كل سبب جدي يرجع لاخلالالمكتري ببنود العقد.

-استرجاع محل مهجور وانصرام اجل 6 اشهر على التنفيذ المادة 32.

3-حالات الانفساخ

–المحل ايل للسقوط (دون مسؤولية المكري في حالة عدم قيامه باعمال الصيانة رغم انذاره بذلك)المادة 8

-هلاك المحل بفعل القوة القاهرة او الحادث الفجائي.

المحور الثاني: الاثار المترتبة عن انقضاء عقد الكراء.

تتجلى اهم اثار انقضاء عقد الكراء في مدى استحقاق المكتري للتعويض من عدمه.وقبل ذلك الدعوى الواجب اتباعها للمصادقة على الانذار بالافراغ طبقا للمادة 26

–حالات استحقاق التعويض

-يستحق المكتري تعويضا عن انهاء عقد الكراء طبقا للمادة 7 يعادل ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ يشمل قيمة الاصل التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة اضافة الى مصاريف التحسينات والاصلاحات ومصاريف الانتقال من المحل.

والمشرع فسح المجال امام المكري لاثبات ان الضرر اخف من القيمة اعلاه.

-بطلان كل شرط او اتفاق هدفه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن انهاء العقد

-ولا يمكن ان يقل التعويض عن الثمن المدفوع مقابل الحق في الكراء.

في حال الهدم واعادة البناء يتعين اضافة الى بعث الانذار وتملك سنة اداء تعويض مؤقت قدره كراء 3سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع في حالة اشتمال البناية على محلات لممارسة نشاط مماثل-المادة 9-

تحدد المحكمة تعويضا احتياطيا كاملا وفق المادة 7 بطلب من المكتري يستحقه حالة حرمانه من حق الرجوع.

المادة 10 البناء خلال اجل شهرين من الافراغ والا التعويض الكامل.مالم يثبت ان التاخير خارج عن ارادته.

-تحديد السومة المناسبة بعد رجوعه الى المحل اتفاقا اوقضاء المادة 12

-في تعدد المكترين انظر المادة 14

-التعويض الكامل المادة 15

-المحلات الايلة للسقوط المادة 13 لا تعويض فيها الا اذا تم بناء او اصلاح المحل خلال 3 سنوات الموالية لتاريخ الافراغ.ويرجع الاختصاص في هذه الحالة لرئيس المحكمة قاضيا للمستعجلات للبت في الافراغ وتحديد تعويض احتياطي كامل.

-الافراغ المؤقت توسيع المحل او تعليته المادة 16 و17 –تعويض يساوي الضرر الحاصل دون ان يقل عن الوجيبةالكرائية مدته سنة من تاريخ الافراغ  قابلة للتمديد لسنة اخرى.دون استيفاء الوجيبة طيلة مدة الافراغ المسطرة موكول ممارسته لرئيس المحكمة.

-افراغ السكن الملحق المادة 19 تعويض يوازي 3 سنوات من اخر وجيبة.اعتمار المحل من المطلوب الافراغ لائدته خلال 6 اشهر من افراغه طيلة مدة لا تقل عن 3 سنوات.والا حق للمكتري المكالبة بتعويض يوازي 18 شهرا من اخر وجيبة كرائية.

-في حالة نزع ملكية عقار يستغل فيه اصل تجاري يطبق القانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية لاغراض المنفعة العامة.

-حالات الاعفاء من التعويض

-حددها المشرع في المادة 8 وهي ما يطابق حالات الفسخ

-عدم اداء كراء 3 اشهر داخل 15 يوما من التوصل بالانذار.(امكانية تضمينه كشرط فاسخ في عقد الكراء ومعاينة تحقق الشرط الفاسخ من طرف قاضي المستعجلات المادة 33).

-احداث تغييرات بالمحل دون موافقة المكري بما يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته-عدا اذا عبر المكتري عن رغبته في ارجاع الحالة داخل الاجل الممنوح له في الانذار وان تتم الاشغال خلال اجل لا يتعدى 3 اشهر.

-تغيير نشاط الاصل التجاري دون موافقة المالكعدا اذا عبر المكتري عن رغبته في ارجاع الحالة داخل الاجل الممنوح له في الانذار وان تتم الاشغال خلال اجل لا يتعدى 3 اشهر.

-اذا هلك المحل بفعل المكتري

-الكراء من الباطن من طرف المكتري خلافا لعقد الكراء.

-اغلاق المحل مدة سنتين على الاقل فقد الاصل التجاري عنصر الزبناء و السمعة التجارية.

يتعين على المكري توجيه انذار 3 اشهر للافراغمتضمنا وجوبا السبب في كل سبب جدي يرجع لاخلالالمكتري ببنود العقد.

–دعوى المصادقة على الانذار المادة 26

المستجدات الواردة فيها اذا تعذر تبليغ الانذار بالافراغ لكون المحل مغلق باستمرار جاز للمكري اقامة دعوى المصادقة على الانذار بعد مرور الاجل المحدد في الانذار اعتبارا من تاريخ محضر بذلك.

-يسقط حق المكري في طلب المصادقة على الانذار بمرور 6 اشهر من تاريخ انتهاء الاجل الممنوح للمكتري في الانذار.ويحق له رفع دعوى بناء على انذار جديد.

القضاء التجاري طبق المادة 26 بحزم عندما اشترط ان يتضمن الانذار صراحة عبارة الافراغ في نص الانذار وهذا ما ذهب اليه حكم المحكمة التجارية بمكناس عدد 252 ملف رقم 962/17/8205 بتاريخ 27/2/2018 –غيرمنشور-من بين ما جاء في حيثياته “وحيث ان اعتماد المدعي لتبرير طلبه بفسخ العلاقة الكرائيةوالافراغ على مضمون الانذار المرفق بالمقال لا يستقيم وشروط دعوى المصادقة على الانذار النظمة في القانون 49.16 طالما عقد الكراء المدعى بشانه امتد لاكثر من سنتين كما ان القانون اوجب على المكري ان يطلب من المكتري صراحة في الانذار بافراغ العين المكتراة ودون ان يعمد فقط الى ادراج عبارات تفيد التلويح بالمطالبة القضائية بالاداء والافراغ عند عدم الوفاء بالكراء كما هو الحال بالنسبة للانذار المدعى بشانه.فان طلب الافراغ المقدم في مواجهة المدعى عليه غير مؤسس ويتعين رفضه…”

-بالنسبة للانذار في حالة كون المحل مشاع بين اشخاص فان الانذار لا قيمة له اذا لم يوجه من طرف المالك ل ¾ المال المشاع في هذا الصدد صدر قرار محكمة النقض عدد 1180 بتاريخ 6/10/2011 منشور محلة محكمة النقض عدد 75 ص 216 “اذا لم يكن الشريك يملك حصة ¾ المال المشاع التي تخوله ادارته فانه ليست له الصفة في توجيه الانذار بافراغ المحل التجاري المكرى دون باقي شركائه.ويكون الانذار الموجه من طرفه باطلا وغير منتج لاي اثر قانوني”

وبالنسبة لاستحقاق التعويض عن الحرمان من حق الرجوع بعد تمام اعادة البناء فان محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في قرارها عدد 839 ملف رقم 5600/8206/2017 بتاريخ 14/2/2018 -غير منشور- اخذت بعين الاعتبار عدم الادلاء بالتصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة عند تقييمها للتعويض من بين ما جاء في الحيثيات”وحيث لم يثبت الطرف المكتري ما حققه من ارباح  واجور يد عاملة  والضرائب والرسوم المستحقة  خلال مدة حرمانهم …مما يكون معه الحكم المستانف صائبا لما اعتبر طلب التعويض عن مصاريف الانتظار  طبقا للمادة 9 من القانون 49.16 غير مبني على اساس وقضى برفضه.

…فالثابت بالاطلاع على تقرير الخبرة الاحتمالية المتمسك به والمنجز بتاريخ 8/2/2010 قبل افراغ المحل انه لم يتم الادلاء بالتصاريح الضريبية وتم تحديد رقم المعاملات بشكل جزافي…وان المكتري لا يؤدي الضريبة العامة على الدخل لعدم بلوغ السقف الموجب لفرضها وان الخبير كان صائبا عندما لم يحدد التعويض عن الارباح لعدم الادلاء بالتصريحات الضريبية المتعلقة بفترة الاستغلال الفعلي….رد ما اثير بخصوص رفض الحكم المستانف التعويض عن مصاريف الانتقال والارباح  ورد الاستئناف لعدم جديته”

-الاعفاء من التعويض القوة القاهرة او الحادث الفجائي المادة 8

قرار محكمة النقض عدد 608 بتاريخ 18/10/2017 منشور بمجلة نشرة قرار محكمة النقض الغرفة التجارية عدد 35 ص28 وما يليها “يتعين ان تتوفر في القوة القاهرة او الحادث الفجائي 3 شروط ان يكون غير متوقع وان يكون مستحيلا دفعه وان يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا استحالة مطلقة.والمحكمة لما اعتبرت تساقط الامطار بغزارة لا يعتبر قوة قاهرة بعلة ان ذلك يكون متوقعا خصوصا خلال شهر نونبر وانه كان يمكن تفادي ذلك بتوفير شبكة عمومية قادرة على استيعاب وتصريف الامطار المتهاطلة تكون قد عللت قرارها تعليلا كافيا”(هذا القرار نجم عن امطار تسربت الى قبو الفيلا والحقت اضرارا بسيارة المدعي اصبحت غير قابلة للاستعمال فوجه الدعوى ضد الشركة المسؤولة عن تطهير القنوات والشركة المؤمنة على السيارة وصدر الحكم بالتعويض)

-بالنسبة لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ فان القانون 49.16 استرشد بالمادة 435 من مدونة التجارة المتعلقة بالائتمان الايجاري وفي هذا الصدد صدر قرار محكمة النقض عدد 1215 بتاريخ 13/10/2011 منشور بمجلة قضاء محكمة النقض عدد75 ص 242 “في حالة عدم تنفيذ المكتري لالتزاماته التعاقدية المتعلقة باداء المستحقات الناجمة عن الائتمان الايجاري الواجبة الاداء فان رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات مختص بمعاينة تحقق الشرط الفاسخ والذي لا يعني انه بت في جوهر النزاع الذي يخرج عن مناط اختصاصه”

-بالنسبة لحق المكتري في عقد مكتوب صدر قرار محكمة النقض عدد 603 بتاريخ 31/5/2012 مجلة محكمة النقض عدد 76 ص 123 “ان اقرار مالك الرقبة لمالك الاصل التجاري بعلاقة الايجار لا يمنع حق المكتري من طلب ابرام عقد الكراء عن طريق تحرير وثيقة بشانه وذلك صيانة لحقوقه التي قد تتولد عن هذا العقد والتي لا تكون مضمونة ومصونة اكثر الا بتوثيق هذه العلاقة  بمقتضى عقد كتابي تحدد فيه حقوق والتزامات كل طرف في العقد”

-بالنسبة للافراغ للتماطل قرار محكمة النقض عدد 76 بتاريخ 13/2/2014 مجلة قضاء محكمة النقض عدد 77 ص 212 “ان الانذار موضوع النزاع معلل بعدم اداء واجبات الكراء كما ان العرض الذي يدعي المكتري عرض جزئي لا ينفي عنه حالة المطل اضافة الى زورية الوصلين المدلى بهما.ومن ثم فالمحكمة لم تكن في حاجة الى اجراء اي بحث او خبرة بشانهما مادام التماطل ثابتا بثبوت زورية الوصلين لاثبات الاداء المتمسك به عن شهور.وان العرض لا يشملها مما لم تخرق معه المحكمة اي حق من حقوق الدفاع او اية قواعد اجرائية”

-بالنسبة لقيام المكري بهدم المحل بعد فتحه في اطار المحلات المهجورة قرار محكمة النقض عدد 110 بتاريخ 20/2/2014 مجلة قضاء محكمة النقض عدد 77 ص 217 “قيام المكري بهدم المحل بعد فتحه في اطار مسطرة فتح المحلات المهجورة يعد اعتداء على حق المكتري في الانتفاع بالعين ويحرمه من الاستفادة من عناصر اصله التجاري.ويبقى من حقه الحصول على تعويض نتيجة ذلك”

–هناك اشكال تثيره المادة 28 من القانون 49.16 جاء فيه ما نصه”اذا قضت الجهة القضائية بافراغالمكتري مع التعويض.يتعين على المكري ايداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل 3 اشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابلا للتنفيذ.والا اعتبر متنازلا عن التنفيذ.ويتحمل حينئذ جميع المصاريف القضائية المترتبة عن هذه المسطرة”

بالنسبة للاحكام الصادر قبل صدور القانون السالف الذكر هل تطبق عليها المادة المذكورة ام لا؟وكيف سيتم تطبيقها؟

لان الاحكام الصادرة بالتعويض قبل صدور القانون اعلاه تكون قابلة للتنفيذ بسنوات قبل وجود النص القانوني الحالي الا انها لم تنفذ.فهل سيتم احتساب اجل 3 اشهر من تاريخ دخول القانون 49.16 حيز التنفيذ؟

فهنا لا يخلو الجواب من احتمالين

1-اذا تم تصنيف المادة 28 اعلاه ضمن قوانين الموضوع فاننا سنواجه بنص دستوري وهو عدم رجعية القانون الفصل 6 من دستور المملكة. وعليه لا يمكن اعمال المادة 28 اعلاه ولن يواجه المكري باجل 3 اشهر اعلاه ويكفيه الاداء في اي وقت لتنفيذ شق الافراغ الذي يهمه.

2-اذا تم تصنيف المادة 28 ضمن القواعد المسطرية الاجرائية فانها تسري باثر فوري على جميع القضايا التي لم تنفذ بعد.وعليه يكون المكري ملزم باحترام اجل 3 اشهر من تاريخ دخول القانون 49.16 حيزالتنفيذ.اعمالا للتفسير الملائم للنص القانوني.

وفي هذا السياق تم اثارة صعوبة في التنفيذ امام المحكمة الابتدائية بمكناس فصدر الامر الاستعجالي في الملف عدد 909/1123/2019 بتاريخ 19/9/2019 ومما جاء في حيثياته

“وحيث انه في نازلة الحال، يتعلق الامر بقرار استئنافي صادر قبل صدور القانون الجديد ودخوله حيز التطبيق، وبالتالي لا يسري عليه القانون الجديد ويظل القرار نافذا محتفظا بحجيته القانونية، ولكن الاشكال المطروح في مسطرة تنفيذه، هل تخضع للقانون القديم ام تسري عليها مقتضيات القانون الجديد.

وحيث تنص المادة 28 من الظهير الشريف رقم 1.16.99 صادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليو 2016) بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 7 ذي القعدة 1437 (11 اغسطس 2016)، ص 5857 على ما يلي:”إذا قضت الجهة القضائية المختصة بإفراغ المكتري مع التعويض، يتعين على المكري إيداع مبلغ التعويض المحكوم به داخل أجل ثلاثة أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابلا للتنفيذ، وإلا اعتبر متنازلا عن التنفيذ، ويتحمل حينئذ جميع المصاريف القضائية المترتبة عن هذه المسطرة”.

وحيث انه ولئن كان المبدء القانوني والنص الدستوري واضحين في عدم رجعية القوانين، فانه ترد عليه مجموعة من الاستثناءات، بالإضافة الى ان القاعدة الموازية ان القانون الشكلي او الاجرائي او المسطري يطبق بأثر فوري، والمادة المذكورة، وإن نظمت في قانون موضوعي، الا انها مقتضى اجرائي يطبق باثر فوري.

وحيث ان احترام تطبيق مقتضيات تلك المادة، يستلزم من المدعى عليه ان يبادر الى ايداع التعويض المحكوم به داخل اجل ثلاثة اشهر من تاريخ دخولها حيز التنفيذ، لتحديد موقفه اما بمواصلة التنفيذ عن طريق إيداع مبلغ التعويض داخل اجل ثلاثة اشهر او عدم أدائه وتجديد العقد بقوة القانون.

وحيث انه وما دام ان المدعى عليه يرغب في تنفيذ القرار القاضي بالإفراع، فإنه كان يتعين عليه ان يقوم بإيداع مبلغ التعويض داخل الاجل المذكور.

وحيث انه بعدم إيداع المدعى عليه لمبلغ التعويض المحكوم به داخل الاجل المحدد بعد دخول القانون حيز التطبيق، يرتب الأثر المنصوص عليه بنفس المادة وهو التنازل عن التنفيذ.”

–بالنسبة لتاريخ رفع دعوى التعويض ورد في المادة 27 الفقرة 3 “اذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض اثناء سريان هذه الدعوى (الافراغ)فانه يجوز له ان يرفع دعوى التعويض داخل اجل 6 اشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي القاضي بالافراغ”

فهل هذا الاجل هو اجل سقوط ام لا خاصة وان المشرع لم يقرنه بجزاء معين؟وهل تنفيذ الحكم النهائي بالافراغ في حالة عدم وجود حكم بالتعويض او دعوى بذلك لا ينفذ الا بعد انصرام اجل 6 اشهر من تبليغ حكم الافراغ النهائي للمكتري؟الا يحد ذلك من قيمة السند التنفيذي الذي بيد المكري وينقصه من قيمته التنفيذية؟خاصة وان المشرع  صراحة في المادة 31 الفقرة الاخيرة سمح للمكتري برفع دعوى التعويض دون التقيد باجل المادة 27 اعلاه بخصوص الحرمان من حق الرجوع المواد 9الهدم واعادة البناء و13 ايلة للسقوط و17 توسيع المحل وتعليته.

خاتمة:

–القانون 49.16 خطوة كبيرة جدا من المشرع نحو تكريس علاقة متوازنة بين طرفي العقد حاول فيه تلافي النقائص والاتيان بحلول معقولة لمجموعة من الاشكالات العملية التي كان مطروحة ابات تطبيق ظهير 24/5/1955.

-مساطر واضحة ومفهومة وقابلة للتطبيق من طرف الجهة القضائية التي اسند النص اليها اختصاص تطبيقها.

-وان اعمال القانون 49.16 لا زال في مهده وما زال الحديث مبكرا عن الاجتهادات القضائية بخصوص النص الجديد ونقائصه ان وجدت وكيف سيتصدى لها العمل القضائي.

فهل كان القانون 46.16 متوازنا بين طرفي العلاقة والى اي حد سيساهم في تشجيع و استقرار المعاملات الكرائية التجارية؟