الشكلية في نفاذ الرهن الرسمي

عصام كرزازي خريج الماستر المتخصص في قانون العقار والتعمير جامعة محمد الأول، الكلية المتعددة التخصصات بالناضور

مقدمة:

    الرهن الرسمي حق عيني يتقرر على عقار يبقى في حوزة صاحبه، ويخصص لضمان الوفاء بالالتزام، وبمقتضاه يمنح الدائن المرتهن، في حالة عدم أداء المدين الراهن لالتزامه، حق نزع ملكية العقار محل الرهن، أيا كان حائزه، واستيفاء دينه من الثمن بالأفضلية على سائر الدائنين[1].

     والأخذ بنظام الرهن الرسمي لا يتيسر إلا من حيث يسهل إعلان الغير بحقوق الدائن الذي لم تنتقل إليه حيازة العين المرهونة، ذلك أن الضمانات العينية عبئ يثقل العقار المرهون وينتقص من قيمته لتعلق حق الدائن المرتهن به، ومن ثم يتعين إعلام الغير به، حتى يكون نافذا في حقهم[2]، حيث نصت المادة 66 من ظهير التحفيظ العقاري على أن: ”كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية… ”.

    وبهذا؛ فالرهن الرسمي يعتبر من المؤسسات المرتبطة بالتقييد كشكلية للنفاذ، متى ترتب على عقار محفظ، لأن قوة الضمان في هذه المؤسسة ترتبط بتقييدها في السجلات العقارية للملك المرهون، بحيث يلتصق الرهن بالعقار المرهون ويوفر بذلك الضمان المطلوب لأداء الالتزام.

    إن كان الأمر كذلك بالنسبة للرهن الوارد على العقارات المحفظة، فإن الأمر يختلف في حالة الرهن الوارد على العقار في طور التحفيظ، خاصة إذا ما علمنا أن هذا النوع من العقارات لا يتوفر بعد على رسم عقاري ليتم تقييد الرهن به، ومع ذلك فإن المشرع أوجد آليات مهمة لإشهار الحق الوارد على العقار في طور التحفيظ، والمتمثلة أساسا في مسطرتي الخلاصة الإصلاحية طبقا للفصل 83 والإيداع طبقا للفصل84من ظهير التحفيظ العقاري.

   وبناء عليه؛ فقد قررنا مقاربة موضوع شكليات نفاذ الرهن الرسمي، من خلال إشكالية أساسية تتجلى في مدى توفق المشرع المغربي في ضمان حماية فعالة للدائن المرتهن في عقد الرهن الرسمي من خلال الشكليات التي فرضها لنفاذ هذا الرهن؟

   وللإجابة عن الإشكالية المذكورة؛ سنتناول الموضوع في شقين، نخصص الأول للحديث عن شكليات نفاذ الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ(المطلب الأول)، في حين نخصص الشق الثاني لشكليات نفاذ الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ(المطلب الثاني).

المطلب الأول: شكلية نفاذ الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ

    يعتبر التقييد بالرسم العقاري آلية قانونية ابتكرها المشرع لشهر الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ، إذ أن الرهن الرسمي لا يكون نافذا إلا بالتقييد ومن يوم التقييد بالرسم العقاري للعقار المرهون، ومع ذلك فالمشرع أوجد بعض الاستثناءات على قاعدة الأثر الإنشائي للتقييد، من بينها الرهن المؤجل والذي لا تتجاوز مدته 90 يوما.

   وبناء عليه؛ فقد خصصنا هذا الشق من الموضوع، للحديث عن تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري واجراءاته والاستثناء المتعلق بالرهن المؤجل(الفقرة الأولى)، وكذا الحديث عن حجية تقييد الرهن الرسمي في مواجهة المتعاقدين والغير(الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري

   نص الفصل 65 من ظ. ت. ع على أنه: ”يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري…”.[3]

   وعليه؛ فالرهن الرسمي كغيره من الحقوق يخضع لضرورة التقييد، لأن الرهن الرسمي مؤسسة مقترنة بفكرة التقييد، وقوة الضمان فيها تتمثل في تقييد الرهن في السجلات العقارية لملكية العقار المرهون[4].

   لأجل ما سبق ارتأينا أن نقف عند اجراءات تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري(أولا)، وذلك دون اغفال الاستثناء الذي أوجده المشرع بخصوص الأثر الانشائي للتقييد والذي يتعلق بالرهن المؤجل(ثانيا).

أولا: إجراءات تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري

    تمر إجراءات تقييد الرهن الرسمي بمجموعة من المراحل، إذ أنه بعد ابرام عقد الرهن بين أطرافه وتخصيصه من حيث العقارات والدين المضمون بالرهن، يتم تقديم طلب تقييد الرهن الرسمي، بناء على طلب من الدائن المرتهن أو ورثته؛ باعتباره صاحب المصلحة في هذا التقييد، أو حتى بطلب من المدين نفسه أو الكفيل العيني.

     أما إذا تعلق الأمر بحقوق القاصرين والمحجور عليهم بما في ذلك الرهون الرسمية، فإن هذا التقييد يقع بطلب من نوابهم الشرعيين أو الأوصياء عليهم، وإلا فبطلب من القاضي المكلف بشؤون القاصرين أو وكيل الملك[5].

     ومن الناحية العملية، فإن طلب تقييد الرهن يكون من طرف الموثقين[6] أو العدول[7]، بناء على عقد الرهن المحرر من طرفهم[8].

    ومهما كانت الجهة التي بادرت لطلب تقييد الرهن الرسمي، فإنها ملزمة بتقديم نسخة من الرهن الرسمي مصحوبة بطلب التقييد المذكور في الفصل 69 من ظ. ت. ع[9]، والذي يتضمن مجموعة من البيانات الخاصة من بينها:

• تعيين العقار المرهون، ببيان رقم رسمه العقاري وموقعه ومساحته ومشتملاته، مع ضرورة أن تكون هذه البيانات مطابقة لما هو مقيد بالرسم العقاري؛
• تعيين الدائن المرتهن المستفيد من الرهن، بحيث أن عدم تعيينه سيؤدي لا محالة لرفض تقييد الرهن؛
• تعيين الراهن بكيفية واضحة سواء كان مدينا أو كفيلا عينيا؛
• تحديد مبلغ الدين المرهون ومدته، وآجال الاستحقاق بالنسبة لكل قسط منه، مع بيان نسبة الفوائد أو قيمتها وكل التوابع المترتبة عن الدين[10]؛

    وبعد تقديم طلب تقييد الرهن، تؤدى عنه الرسوم المقررة قانونا للمحافظة العقارية[11]، مع الإشارة إلى أنه يمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطي في حالة القوة القاهرة أن يمنح الإعفاء من الرسوم المستحقة بعد الإدلاء بأي وثيقة تفيد ذلك[12].

    ويتم تسجيل طلب الرهن حسب تاريخ تقديمه في سجل الإيداعات. ليقوم المحافظ بعد ذلك – تحت مسؤوليته- بفحص الطلب، والتحقق من مدى مطابقة البيانات المتعلقة بهوية المدين الراهن، والبيانات المسجلة بالرسم العقاري، وبعد ذلك يقوم بتقييده الرهن حسب رتبته في الرسم العقاري.

    أما إذا لاحظ المحافظ على الأملاك العقارية أن الرهن المطلوب تقييده لا يستجيب للنصوص القانونية المقررة، فإنه يرفض تقييد الرهن طبقا للفصل 74 من ظ. ت. ع الذي ينص على أنه: ”يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد”.

   وفيما يتعلق بالرهن الرسمي الإجباري والذي يخضع بدوره للتقييد طبقا لما جاء في الفصل 65 المذكور أعلاه، فإن المحافظ يطالب المعني طالب التقييد بناء على حكم أن يدلي بشهادة عدم التعرض وعدم الاستئناف التي تسلم من طرف المحكمة المختصة للتأكد من عدم وجود طعن ومن كون الحكم أصبح نهائيا[13].

   ولا بد من الإشارة إلى أنه في حالة ما إذا تبين للدائن المرتهن أن رفض المحافظ تقييد الرهن، غير مبني على أساس فإنه يبقى من حقه الطعن في قرار المحافظ أمام السلطة القضائية المختصة، طبقا لمقتضيات الفصل 96 من ظ. ت. ع[14].

ثانيا: استثناء الرهن المؤجل من شكلية التقييد

    انطلاقا من قاعدة الأثر الإنشائي للتقييد[15]، فإن صاحب الحق العيني العقاري المتعلق بعقار محفظ غير مقيد بالرسم العقاري يظل له فقط حق شخصي إزاء المتعاقد معه، وغير موجود بالنسبة للغير إلا من يوم التقييد.

   غير أن المشرع قد سعى إلى التلطيف من المبدأ المذكور، وأورد عليه استثناءات اعتبر فيها الحق موجودا ومنتجا لكافة آثاره القانونية اتجاه المتعاقدين والغير أيضا، ويدخل ضمن هذه الاستثناءات الرهن المؤجل.

    والرهن المؤجل، هو الذي يبرم من أجل ضمان دين قصير الأمد لا تتجاوز مدته 90 يوما، ويبقى الرسم العقاري بمقتضاه خاليا من كل أثر للرهن طيلة المدة المذكورة، من غير أن يتعرض الدائن لفقدان رتبته التي تبقى مكتسبة له، وعند انتهاء هذا الأجل فإنه يتعين على الدائن المرتهن، إما أن يقدم طلب تقييد الرهن الرسمي الذي يظل مؤجلا أو يسحب وثائقه إذا قام المدين الراهن بالأداء خلال فترة لا تتجاوز 90 يوما المقررة للرهن الاتفاقي[16].

   ولا بد من الإشارة إلى أن تأجيل تقييد الرهن المؤجل خلال المدة المذكورة أعلاه مشروط باتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 185من م. ح. ع[17].

     وحسب أحد الباحثين[18] فإن الفلسفة من إقرار هذا النوع من الرهون، تتجلى في الحفاظ على السجلات العقارية مطهرة من بعض التحملات القصيرة الأجل، والتي لن يبقى تقييدها ساريا لمدة طويلة، إذ أن بعض التحملات تبقى ظاهرة للعيان بالسجل العقاري رغم التشطيب عليها، كما أن بعض المنعشين العقاريين يوثرون ألا يعلم الكافة بأنهم في فترة ما في مركز مالي حرج مما قد يؤثر في معاملاتهم المالية.

الفقرة الثانية: حجية تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري

   يعتبر الرهن الرسمي من المؤسسات التي أوجب المشرع تقييدها بالرسم العقاري، لأن قوة هذه المؤسسة كضمان عيني، لا تظهر إلا من خلال هذا التقييد؛ فبالتقييد يصبح للرهن حجية وقوة ثبوتية بين الأطراف، بل وحتى في مواجهة الغير.

أولا: حجية التقييد في مواجهة المتعاقدين

   إن القوة الثبوتية أو حجية الرهن الرسمي المقيد تختلف، فقد تكون مطلقة كما قد تكون نسبية، وحجية تقييد الرهن الرسمي بين المتعاقدين مرتكزة على افتراض بسيط الوجود،، بمعنى أن التقييد المدون في الرسم العقاري يمكن الطعن فيه أمام المحكمة المختصة، والتماس التشطيب عليه، ولا يحول دون ذلك أنه سجل بالسجل العقاري، لأن المشرع المغربي اعتبر أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تسجيلات تابعة لإنشائها تحفظ الحق المسجل بها ما لم تبطل أو يشطب عليها أو تغيرها وذلك طبقا لما جاء في المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية.^[19]

   وعليه؛ فإن قيمة التقييد ترتبط ارتباطا وثيقا بقيمة التصرف الذي قام عليه وتتبعه في الصحة والبطلان، ما يعني أن التقييد وإن كان يحفظ الحقوق المقيدة بالرسم العقاري ويضمنها بحيث تقوم الحجة على صحتها بين الأطراف، فإن ذلك كله مشروط بأن يكون التصرف الذي كان التقيد سببا له  تصرفا صحيحا^[20]، بمعنى أن القيمة والقوة الثبوتية لتقييد الرهن الرسمي تنصب على ما يقيد في الرسم العقاري لكنها لا تمت إلى الوثائق المعتمدة في القيد، وهذا معناه أن عقد الرهن إذا قام معيبا فإنه لا يمكن أن يصحح عن طريق التقييد.

ثانيا: حجية التقييد في مواجهة الغير

    تنص الفقرة الثانية من الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون14.07 على ما يلي: ”… ولا يمكن في أي حالة التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة” .

   أما بداية الفقرة الثانية من المادة 2 من مدونة الحقوق العينية، فتنص على ما يلي: ”إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر…”

   ويستفاد من النصين أعلاه، أن التقييد بالرسم العقاري حجة مطلقة بالنسبة للغير[21] حسن النية، فما يقع من إبطال أو تغيير لاحق لا يمكن أن يلحق به أي ضرر، بمعنى أن حقوقه تظل محفوظة، وفي هذا الصدد جاء في حيثيات قرار لمحكمة النقض[22]ما يلي: »…بمقتضى الفصل66 من قانون التحفيظ العقاري، فإنه لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة، ومؤدى ذلك أن قاعدة حسن النية بالنسبة للعقار المحفظ، تطبق عند المطالبة بإبطال التقييد بالرسم العقاري… « .

    ومنه، فإن التقييد يضمن “للغير” المقيد عن حسن نية ضمانا مطلقا وبدون شرط ولا تحفظ، بمعنى أن كل تغيير أو إبطال يمس الحق لا يمكن بأي حال من الأحوال أن يمس حقوق “الغير” المقيد عن حسن النية.

    أما بالنسبة للغير سيء النية، فلا يمكن له التمسك بالقوة الثبوتية للرهن الرسمي المقيد بالرسم العقاري، طالما أنه كان عالما بعيوب ونقصان سند التعاقد، أو بوجود علاقة قانونية بين المتعاقد معه والغير والمتعلقة بنفس الحق العيني، وفي هذا السياق جاء في قرار لمحكمة النقض[23] ما يلي: »…ولما كان الفصل 66 من هذا الظهير ينص على أنه لا يمكن التمسك بإبطال التسجيلات على الرسم العقاري في مواجهة الغير سيء النية، فإنه بمفهوم المخالفة يمكن إبطال هذا التسجيل في مواجهة الغير سيء النية… « . وجاء في حيثيات قرار آخر[24] : » لما كانت حجية التقييد بالرسم العقاري في مواجهة الغير رهينة بمبدأ حسن النية، عملا بنص الفصل66 من ظهير التحفيظ العقاري، فإنه متى ثبت أن الغير كان يعلم عند تقييده للحق العيني على اسمه في الرسم العقاري العيوب التي تشوب سند من تلقى الحق عنه، فإنه لا مجال له للتمسك بحجية ذلك التقييد… « .

   وهنا نرى أنه لا بد من الوقوف عند الغير الحائز للعقار المرهون رهنا رسميا، فحتى يعتبر الغير حائزا لابد من توفر شرطين أساسيين وهما:

• أن تنتقل الملكية إلى الحائز بعد الرهن الرسمي.
• لا يكون من انتقلت اليه الملكية مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

  هذا بالإضافة الى أن الحائز تترتب على عاتقه مجموعة من الالتزامات أهمها:

• الحائز مطالب بالمحافظة على العقار وصيانته.
• الحائز يستطيع الاستفادة من ثمار العقار على أن يسأل عنها من تاريخ الإنذار الرسمي الذي وجه اليه بأداء الدين الاحتياطي أو بالتخلي عن العقار^[25]، والدائن المرتهن يمكنه تتبع العقار في أي يد كان.

     وفي هذا الصدد يثار التساؤل التالي؛ هل يحق للحائز الاعتراض على مباشرة الدائن لحق التتبع ومنعه من متابعة التنفيذ على العقار؟

    إن الإجابة عن التساؤل المطروح تقتضي الرجوع إلى مادة 202 من مدونة الحقوق العينة التي نص على أن ”للحائز الذي لم يكن ملتزما شخصيا بالدين أن يتعرض على بيع الملك المرهون الذي بيده إذا بقيت في ملكية المدين الأصلي أملاك أخرى مرهونة من أجل نفس الدين.

   يؤجل بيع الملك الذي بيد الحائز أثناء إجراءات التجريد ”.

      وخلاصة لما سبق، فإن حجية الرهن المقيد بالرسم العقاري، تكون مطلقة ونسبية حسب الحالات، فهي حسب المبدأ نسبية فيما بين المتعاقدين وفي مواجهة “الغير” المقيد عن سوء النية، وهي مطلقة لفائدة “الغير” المقيد عن حسن نية.

المطلب الثاني: شكلية نفاذ الرهن الرسمي الوارد على عقار في طور التحفيظ

      إن تقديم مطلب تحفيظ عقار، لا يمنع صاحبه من إجراء مختلف عمليات التفويت سواء بعوض أو بغير عوض، ولأجل ذلك نجد أن المشرع المغربي أقر مسطرتين لحماية الحقوق الناشئة أثناء سريان مسطرة التحفيظ، ومن بين هذه الحقوق حق الرهن الرسمي، حيث أنه يتوجب على الدائن المرتهن حماية لحقه، سلوك مسطرة الإيداع طبقا للكيفية المنصوص عليها في الفصل 84من ظ. ت. ع[26] (الفقرة الأولى)، غير أنه؛ وما دام الإيداع لا يرقى لدرجة التقييد، فإنه حق لنا أن نتساءل عن قيمته القانونية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: ايداع الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ

   إن شكلية الكتابة التي استلزمها المشرع في الرهن الرسمي[27] ليست سوى مرحلة تمهيدية لإجراء شكلية أخرى لا يصير الرهن نافذا إلا بها، ويتعلق الأمر بإيداع الرهن مع كافة الوثائق المرتبطة به لدى المحافظة على الأملاك العقارية.

   وبناء عليه سنتناول إشهار الرهن عن طريق الإيداع(أولا)، وكذا الإجراءات القانونية لهذا الإشهار(ثانيا).

أولا: إشهار الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ

   من المستجدات التي جاءت بها مدونة الحقوق العينية بشأن الرهن الرسمي، نصها صراحة على إمكانية وروده على العقار في طور التحفيظ إلى جانب العقار المحفظ[28].

   وإذا كانت آثار الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ ترتبط من حيث النفاذ بالتقييد بالرسم العقارية، فإن العقار في طور التحفيظ لا يتوفر بعد على رسم عقاري، وهو ما يستلزم إشهاره عن طريق الإيداع من قبل المؤسسة الدائنة، وذلك تحقيقا لنوع من الإشهار والعلنية، وحفاظا لنفسها على الرتبة في التسجيل من أجل تقييد هذا الحق عند تحفيظ العقار في الرتبة المعينة له إذا سمحت بذلك إجراءات التحفيظ[29]، وذلك طبقا للفصل 84من ظ. ت. ع الذي ينص على أنه:” إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع للإشهار أمكن لصاحبه، من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير، أن يودع في المحافظة العقارية الوثائق اللازمة لذلك.

    ويقيد هذا الإيداع بسجل التعرضات.

  يقيد الحق المذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات المسطرة بذلك”.

    والإيداع يعتبر تقنية قانونية مهمة تمكن من نشأ له حق الرهن خلال مسطرة التحفيظ أن يطلب ترتيبه بملف فرعي داخل مطلب التحفيظ ويعطى له رقم ترتيبي بسجل التعرضات[30]، في انتظار ما ستسفر عنه المسطرة، فإن انتهت بدون عوارض يحفظ المحافظ العقار في اسم طالب التحفيظ، ويعطى للرهن المودع طبقا للفصل 84 رقما ترتيبيا جديدا بسجل الايداع بعد إنشاء الرسم العقاري.

 ثانيا: إجراءات إيداع الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ

    يعتبر التحفيظ آلية مهمة تعطي لأصحاب الحقوق العينية المكتسبة أثناء جريان مسطرة التحفيظ إمكانية المحافظة عليها وتقييدها بالرسم العقاري يوم التحفيظ، وفي هذا الصدد، فالدائن المستفيد من الرهن الوارد على العقار موضوع مطلب التحفيظ وبعد صيرورته مستوفيا لكافة أركان انعقاده من جهة، وتقديم نسخة منه إلى مصلحة التسجيل والتمبر قصد اقتضاء حقوقها من جهة أخرى، فإنه يتعين ايداعه في اطار مسطرة الإيداع في انتظار تقييده نهائيا عند التحفيظ.

   وبهذا؛ فالدائن المستفيد من الرهن على مطلب التحفيظ وبعد صيرورته مستوفيا لكافة أركان انعقاده[31]، من جهة وتقديم نسخة منه لمصلحة التسجيل والتنبر قصد اقتضاء حقوقها من جهة أخرى[32]؛ يتعين عليه إيداعه في إطار مسطرة الايداع، وذلك في انتظار تقييده نهائيا بالرسم العقاري[33].

    بمعنى أن الايداع  le Dépôt بمثابة آلية للحفاظ على الحق المحتمل حتى تتضح آثاره وقيمته في المستقبل، أما في حالة تهاون المستفيد أو إهماله لهذا الإجراء فإن ذلك يؤدي حتما لضياع حقه، وبالمقابل فإن المستفيد المبادر لإيداع حقه بسجل التعرضات يستفيد من وضع قانوني متميز في انتظار اتخاذ قرار التحفيظ، حيث يقيد حقه في الرتبة المعينة له، وهو ما يصطلح عليه بالتقييدات المصاحبة[34].

   ومسطرة الإيداع تمر بإجراءات خاصة، حيث يقوم المودع بتقديم طلب ايداع عقد الرهن[35] إلى المحافظة العقارية الواقع في دائرة نفوذها العقار المرهون، وبعد التأكد من صحة الوثائق المودعة يتم التأشير على الطلب وتضمين عقد الرهن بسجل التعرضات، ويعطى له رقم ترتيبي خاص به استنادا الى تاريخ الايداع بسجل التعرضات.

    وباتباع المودع للشكليات المذكورة؛ فإنه يتحقق الإيداع بكفية قانونية، وبالتالي يتم اعلام الغير بما يثقل العقار المرهون بما يوازي ذلك من إشهار وعلانية بشكل يتيح الفرصة للأغيار ولكل من يرغب في التعامل بخصوص هذا العقار من التعرف على محتوياته ووضعيته وكل ما يثقله من حقوق وتحملات والتي منها حق الرهن الرسمي[36].

      والملاحظ أن المشرع لم يحدد أجلا لسلوك مسطرة الايداع في الفصل 84، ما يعني أنه من حق صاحب الرهن الرسمي ان يقوم بإيداع طلبه منذ بدأ مسطرة التحفيظ وأثناء إحالة الملف على محكمة التحفيظ، في حال وجود تعرضات على مطلب التحفيظ، بل وحتى بعد إحالة الملف على المحافظ العقاري لتنفيذ الحكم القضائي، باعتباره الجهاز التنفيذي في قضايا التحفيظ العقاري، وكل ذلك إلى حين تأسيس الرسم العقاري، لأنه بعد تأسيس الرسم العقاري لا يحق للمستفيد من الرهن إيداعه، لأن الرسم العقاري يطهر العقار من كل الحقوق التي لم يتم اشهارها أثناء مسطرة التحفيظ العقاري، بما فيها الرهن الرسمي، وهو ما أكده القضاء المغربي، حيث جاء في قرار لمحكمة النقض[37]: ”يقرر الفصلان 62 و64 من ظ. ت. ع قاعدة أن التحفيظ يطهر العقار من الحقوق السابقة عليه، وهي قاعدة تسري على الجميع لا فرق بين المشتري وغيره ولا حسن النية وسيئها. لا تقبل دعوى عينية بحق تضرر بالتحفيظ وإنما ترفع دعوى التعويض”. وجاء في قرار حديث لمحكمة النقض[38]: ”حيث صح ما عابه الطاعنون على القرار، ذلك أنه علل قضاءه بالتعليل المنتقد أعلاه في حين أنه طبقا لمقتضيات الفصلين 1و62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن تحفيظ العقار يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، ذلك أن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل أي طعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق العينية…”

     وإيداع الرهن لدى المحافظة العقارية يطرح إشكالا في حال الإيداعات المتعارضة، هنا استقر العمل الإداري للمحافظة العقارية على رفض الإيداع الثاني الذي يتعارض مع الإيداع الأول، بعلة أنه لا يمكن تقييده بالرسم العقاري عند تأسيسه لعدم سماح الإجراءات المسطرية بذلك[39].

   وجاء في وقائع قرار لمحكمة النقض ما يلي: »حيث يؤخذ من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه عدد 5580 وتاريخ 02/11/12 الصادر عن استئنافية البيضاء في الملف المدني عدد 96/715 أن مصطفى مول الركوبة ادعى يوم 87/8/18 أنه اشترى بمقتضى عقد مؤرخ في 77/11/16، من جدته المرحومة حدوم بنت حمو جميع حقوقها المشاعة في العقار ذي المطلب 23635/س. وأنه لما أراد إيداع شرائه بملف المطلب أجابه المحافظ العقاري برسالة مؤرخة في 87/7/22 بأنه يتعذر تقييد شرائه وفق الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري، لكون البائعة له باعت نفس الحقوق المشاعة لابنيها المدعى عليهما إدريس وبوشعيب فرادي بعقد لاحق لعقده مؤرخة في 80/12/25 وأودعاه بملف المطلب في 80/12/29 ملتمسا بناء على سوء نية المدعى عليهما الحكم ببطلان البيع المبرم بينهما وبين البائعة له، والتشطيب عليه من المطلب وقبول إيداع عقد شرائه بهذا المطلب. أجاب المدعى عليهما أن النزاع سبق البت فيه، وأن المطلب أصبح رسما عقاريا. فصدر في 88/10/20 الحكم بعدم قبول الطلب لعدم ثبوت صفة المدعي كمتعرض واعتبار قرار المحافظ المؤرخ في 87/7/22 مبدئيا صحيحا. استأنفه المدعي وبعد إدخال ورثة المدعى عليه فرادي بوشعيب لوفاته. أيدته محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه بعلل منها أن المدعي لا صفة له في المطالبة بإبطال العقد لأنه ليس طرفا فيه[40]»

     ومراعاة من المشرع لتعذر إجراء ايداع على ايداع، فقد أقر إمكانية التعرض على الإيداع بمقتضى الفقرة الأخيرة من الفصل 24من ظهير التحفيظ العقاري[41]، حيث يعتبر التعرض آلية مهمة يمكن للدائن المرتهن أن يلجأ إليها، وإذا ما وقع الخيار على إحدى المسطرتين(الايداع والتعرض)، فإنه لا يمكن للدائن المرتهن الرجوع عنها[42].

الفقرة الثانية: القيمة القانونية لإيداع الرهن الرسمي

    ثار نقاش فقهي حول الطبيعة القانونية لإيداع الرهن[43]، إذ أنه بالرغم من ايداع الرهن الرسمي بالمحافظة العقارية، فإنه لا يمكن اعتباره رهنا رسميا بمعناه الحقيقي، إلا بعد تأسيس الرسم العقاري، فتقييد الرهن سيبقى معلقا على نتيجة التحفيظ.

    وبهذا؛ فإنه بالرغم من الأهمية التي يحضا بها إيداع الرهن الرسمي على العقار في طور التحفيظ، فإنه ليس له أي قيمة ثبوتية، بل هو مجرد إيداع مرتبط بمصير مطلب التحفيظ، وتقييده معلق على نتيجة نتيجة التحفيظ، وبالتالي يمكن القول أن الوجود القانوني لحق الرهن لا ينشأ إلا بتقييده في الرسم العقاري، فهذا الأخير وحده هو الذي يعطي للرهن صفته الرسمية، لأن الايداع يبقى مجرد تضمين لعقد الرهن حفاظا على رتبة حق الدائن المرتهن إلى حين اتخاذ قرار التحفيظ، فإذا تم تحفيظ العقار، فإن المحافظ يعمد لتقييد الإيداع بالرسم العقاري، وإذا حدث عكس ذلك يتم التشطيب على الإيداع.

  ويمكن أن نؤكد التوجه المذكور من خلال مسألتين، الأولى أن المودع في إطار الفصل84 يحصل على شهادة عادية للتقييد لا تخول له إمكانية التنفيذ على العقار المرهون[44]، بخلاف الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ، حيث يمنح للدائن المرتهن بعد تقييد رهنه بالرسم العقاري شهادة خاصة بالتقييد.

    ومن ناحية أخرى؛ فإنه يمكن أن ندعم توجهنا بالمواد القانونية المنظمة للرهن الرسمي، سواء في إطار مدونة الحقوق العينية أو حتى ظهير التحفيظ العقاري، حيث أن هذه المواد لا زالت تربط آثار الرهن الرسمي بالتقييد بالرسم العقاري، ومن هذه المواد نذكر على سبيل المثال:

• المادة 168 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على وجوب تقييد الرهن الرسمي بالرسم العقاري[45].
• المادة 169 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على أن»كل رهن رسمي مقيد بكيفية منتظمة في الرسم العقاري يحتفظ برتبته وصلاحيته بدون أي إجراء جديد إلى أن يقيد الإبراء من الدين بكيفية منتظمة بالرسم المذكور « .
• المادة 174 من نفس المدونة التي نصت صراحة على أن الرهن الرسمي لا يكون صحيحا إلا إذا تم اقييده بالرسم العقاري[46]
• المادة 214 من مدونة الحقوق العينية تعتبر الشهادة الخاصة بالتقييد سندا تنفيذيا، ولكنها تحيل على الفصل 58 من ظهير التحفيظ العقاري، والذي ينص على أن:»للمالك دون غيره، الحق في أخذ نظير من الرسم العقاري ومن التصميم الملحق به.

   يشهد المحافظ على الأملاك العقارية بصحتهما بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما. في حالة الشياع لا يسلم إلا نظير واحد للشريك المفوض له ذلك. أما باقي أصحاب الحقوق العينية فيمكنهم الحصول على شهادة خاصة بالتقييد « .

   انطلاقا مما سبق؛ نخلص إلى أن إيداع الرهن الرسمي بسجل التعرضات، ليس سوى إجراء تحفظي، يضمن للدائن المرتهن رتبته في انتظار التقييد النهائي بالرسم العقاري، فيصبح الرهن تقييدا مصاحبا وملازما لتأسيس الرسم العقاري يتمتع بقوة ثبوتية توازي القوة الثبوتية للرسم العقاري، أما إذا تم اهمال هذه الشكلية في الوقت المناسب، فإن الدائن المرتهن يفقد حقه في الرهن، ذلك أن تأسيس الرسم العقاري يطهر العقاري من حق الرهن السالف غير المضمن به، ولا يمكن بأي حال من الأحوال تدارك هذا الإجراء.

خاتمة:

   حاولنا من خلال هذا البحث  تبيان مختلف الشكليات التي فرضها المشرع لنفاذ الرهن الرسمي، الوارد على العقار المحفظ، أو حتى العقار في طور التحفيظ، وما توفره هذه الشكليات من ضمانات للدائن المرتهن، كما حاولنا إبراز نسبية هذه الضمانات، خاصة عندما يتعلق الأمر بالرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ، وما تطرحه مسطرة الإيداع من صعوبات، سواء ما يتعلق بالقيمة القانونية للرهن المودع، أو حتى انعكاساتها على مستوى تحقيق الرهن، خاصة إذا ما علمنا أن الدائن المرتهن، لا يملك حق الحصول على الشهادة الخاصة بالرهن باعتبارها سندا تنفيذيا، بل يحصل فقط على شهادة تقييد عادية لا تخوله التنفيذ على العقار المرهون.

    ونحن إذ أكدنا بدورنا على الأهمية الخاصة للرهن الرسمي كضمان عيني للدائن المرتهن، إلا أننا وجدنا أن فعالية الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ على وجه بالخصوص؛ تبقى محدودة من خلال استقرائنا للنصوص التشريعية المنظمة له، الأمر الذي تأكد لنا معه، أن هذا المستجد الذي جاءت به مدونة الحقوق العينية في المادة165، يظل قاصرا طالما لم تواكبه باقي النصوص المنظمة للرهن الرسمي، والتي لا زالت تربط آثار الرهن الرسمي بالتقييد بالرسم العقاري وليس الإيداع.

الهوامش:

[1]  مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، المطبعة العربية للطباعة والنشر، الرباط، الطبعة الثانية 1987، ص321.

[2]  وفاء بورزكي، الشكلية في الرهن الرسمي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في العلوم القانونية، تخصص قانون مدني، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية-أكدال-الرباط، السنة الجامعية 2011/2012، ص: 42.

[3]  جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي: »…من المقرر قانونا أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، والمحكمة لما اعتبرت أن تواجد المكتري بملك محفظ له ما يبرره رغم أن عقد شراء المكرية له غير مسجل بالرسم العقاري موضوع النزاع، تكون قد عللت تعليلها تعليلا سيئا ينزل منزلة انعدامه « .

• قرار محكمة النقض عدد231، صادر بتاريخ 22مارس2016، ملف مدني عدد 1724/1/1/2015، منشور بالمنصة الرقمية لنشر قرارات محكمة النقض، الموقع الالكتروني: https://juriscassation.cspj.ma/ ، تم الولوج يوم 29/07/2023، على الساعة 11.12.

[4]  يوسف أفريل، الرهن الرسمي العقاري ضمانة بنكية للدائن المرتهن، مطبعة النجاح الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2012، ص 67.

[5]  الفصل 78 من ظ. ت. ع .

[6]   تخضع مهنة التوثيق للقانون رقم 32.09 المتعلق بمهنة التوثيق، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.179، صادر في 25 من ذو الحجة 1432(22نونبر2011)، جريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ27 ذو الحجة 1432(24نونبر2011)، ص 5611.

[7]  القانون 16.03 المنظم لخطة العدالة، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.06.56، صادر في 15 من محرم 1427(14فبراير 2006)، جريدة الرسمية عدد5400، بتاريخ فاتح صفر 1427(2مارس 2006)، ص 556.

[8]   وهنا لا بد من التمييز بين حالتين؛ الأولى مرتبطة بعقود الرهن المحررة من لدن الموثقين، على اعتبار أن الموثق ملزم بالقيام بإجراء التسجيل والتقييد، طبقا للمادة 47 من القانون 32.09 التي تنص على أنه: ”يجب على الموثق أن يقدم نسخا من المحررات والعقود بعد الإشهار بمطابقتها للأصل من طرفه، لمكتب التسجيل المختص لاستيفاء إجراء التسجيل وأداء الواجب في الأجل المحدد قانونا وإنجاز الإجراءات الضرورية للتقييد في السجلات العقارية…”.

    أما الحالة الثانية، فتتعلق فعقود الرهن المحررة من طرف العدول، وكما هو معلوم فالعدل غير ملزم بإجراء التقييد تلقائيا، إلا في الحالة التي يتم تكليفه بذلك من قبل المتعاقدين، طبقا للمادة 17 من القانون16.03، والتي تنص على أنه: ”للمتعاقدين الخيار بين أن يقوموا بأنفسهم بالإجراءات المتعلقة بإدارة التسجيل والتمبر وإدارة الضرائب والمحافظة العقارية وغيرها، أو أن يكلفوا أحد العدلين المتلقين بالقيام بالإجراءات المذكورة بمقتضى تصريح موقع عليه من الطرفين بكناش يحدد شكله بنص تنظيمي”.

[9]  الملاحظ أن المشرع لم يحدد البيانات التي يتضمنها طلب تقييد الرهن، لذلك ما أشرنا إليه، كان من باب القياس على البيانات التي يتضمنها طلب التقييد بالنسبة للعقار المحفظ، والمحددة في الفصل 69 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون 14.07.

[10]   سعاد الزراولي، مبدأ تخصيص الرهن الرسمي في التشريع المغربي، منشورات مجلة الحقوق المعرفية، سلسلة الدراسات والأبحاث، العدد الأول، مارس 2009، مطبعة الأمنية، الرباط، طبعة الأولى 2009، ص 63.

[11]  وتحدد هذه الرسوم في طلبات تقييد الرهن الرسمي والحيازي في :

• وجيبة بحسب القيمة:
• إلى غاية 250.000……………………………….0,50%
• من 250.001 إلى 5.000.000……………………..1,5%
• ما زاد عن 5.000.000……………………………0,50%
• وجيبة ثابتة عن كل عقار…………………………..100درهم
• يراجع؛ مرسوم رقم 2.16.375 المتعلق بتعريفة وجيبات المحافظة العقارية، صادر بتاريخ 13 من شوال 1437(18يوليو2016)، كما وقع تغييره، المملكة المغربية، الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

[12] وفاء بورزكي، الشكلية في الرهن الرسمي، مرجع سابق ، ص 45.

[13] سناء ترابي، حماية الدائن المرتهن في الرهن الرسمي العقاري، أطروحة لنيل الدكتورة في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية-وجدة-، السنة الجامعية 2008/2009، ص 300.

[14]   ينص الفصل 96 من ظ. ت. ع على ما يلي: ”يجب على المحافظ على الأملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر.

   يكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستيناف. وتكون القرارات الاستينافية قابلة للطعن بالنقض”.

[15]   بالرجوع للقضاء المغربي، نجده قد أقر قاعدة الأثر الإنشائي للتقييد في عدة مناسبات، وهكذا جاء في قرار لمحكمة النقض-المجلس الأعلى سابقا-،  ما يلي: »لا وجود لأي حق عيني يتعلق بعقار محفظ حتى بين المتعاقدين لإثبات تملك حق عيني لم يتم تسجيله بالرسم العقاري لعقار محفظ « .(قرار المجلس الأعلى عدد 640 صادر بتاريخ 20 شتنبر 1978، منشور بمجلة المحاماة عدد14 السنة 1979، ص: 205).

  كما جاء في قرار آخر ما يلي: »بناء على الفصل 67 لا أثر للتصرفات العقارية إلا من تاريخ التسجيل « .(قرار المجلس الأعلى عدد 648، صادر بتاريخ 10/11/1982، ملف مدني عدد91873، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد31، مارس 1983، ص21).

 وحاء في حيثيات قرار آخر: »إن كل حق عيني عقاري لم يسجل في الرسم العقاري يعتبر غير موجود ولا يمكن الاحتجاج به بالنسبة للأطراف أو الغير… « .(قرار عدد 1334 المؤرخ في 04/05/2005، ملف مدني عدد 1061/1/03/2004، منشور ب ”المجلة المغربية للقانون والأعمال والمقاولات”، عدد10 مارس 2006، ص134).

[16]   ينقضي مفعول التقييد الاحتياطي للرهن المؤجل تلقائيا بانتهاء مدة 90 يوما المحددة له قانونا، ومعنى ذلك أن المحافظ لا يقوم بإجراء أي تشطيب لأن تقييد الرهن المؤجل لا يقع بالرسم العقاري، وإنما يتم إرجاع الوثائق ونظير الرسم العقاري للأطراف، ما لم يقع تحويله إلى رهن بات، فيصبح واجب التقييد النهائي، ولكن بصفته رهن رسمي اتفاقي وليس مؤجل، لأن الرهن المؤجل لا يمكن تجديده من الناحية القانونية.

[17]  تنص المادة 185 من م. ح. ع على أنه:” يودع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية ويطلب كتابة من المحافظ على الأملاك العقارية أن يقيد حقه تقييدا احتياطيا وأن يحتفظ لديه بنظير الرسم العقاري ويمتنع من إجراء أي تقييد آخر برضى المالك وذلك مدة 90 يوما تسري من تاريخ التقييد المنجز.

  يضمن هذا التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري ولا يشار إليه في نظيره.

  يمكن للدائن المرتهن أن يطلب قبل انصرام المدة المذكورة تقييد حقه بصفة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي الذي يتعلق به”.

[18]  عبد العالي الدقوقي، التنظيم القانوني للحق العيني في ضوء مدونة الحقوق العينية – حق الملكية والضمانات العينية في ضوء الاجتهاد القضائي والفقهي-، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، النشر والتوزيع، مكتبة الرشاد سطات، الطبعة الأولى 1442/2021، ص: 190.

[19]  تنص المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية على ما يلي: ”إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة فيها.

  إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر، إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه ”.

[20] كريم السلوني، الحماية القانونية للدائن المرتهن في عقد الرهن الرسمي وفق مدونة الحقوق العينية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، جامعة عبد المالك السعدي، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة، السنة الجامعية 2013/2014، ص34.

[21]  يقصد بالغير في الرهن الرسمي من ليس بدائن ولا مدين، فهو كل شخص له حق على العقار المرهون مادام الرهن الرسمي لا يمنع من الناحية القانونية تفويت العقار إلى الغير.

[22]  قرار محكمة النقص عدد 4697، صادر بتاريخ 23 أكتوبر 2012، ملف مدني عدد3286/1/8/2011، منشور بالمنصة الرقمية لنشر قرارات محكمة النقض، تم ايراد الرابط سابقا.

[23]  قرار محكمة النقض عدد 105، صادر بتاريخ 25/02/2014، ملف مدني عدد 682/1/7/2013، منشور بالمنصة الرقمية لنشر قرارات محكمة النقض.

[24]  قرار محكمة النقض عدد56، صادر بتاريخ 25/01/2022، ملف مدني عدد8635/1/1/2019، منشور ضمن المنصة الرقمية لنشر قرارات محكمة النقض.

[25] مأمون الكزيري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاصلية والتبعية في ظل التشريع المغربي، الجزء الثاني، العربية للطباعة والنشر، الطبعة الثانية 1990، ص 335.

[26] كاستثناء من مبدأ الخيار بين مسطرتي الإيداع والخلاصة الإصلاحية كآليتين لإعلان التصرفات الواردة على العقار في طور التحفيظ، فإنه لا يمكن للدائن الراهن أن يختار إيداع عقد الرهن الرسمي في إطار الخلاصة الإصلاحية طبقا للفصل83 من ظهير التحفيظ العقاري، وإنما يتعين عليه أن يودعه في إطار الفصل84 من ظهير التحفيظ العقاري المنظم لمسطرة الإيداع قصد تقييده بالرسم العقاري وأخذ رتبته أثناء التقييد، وهذه نتيجة منطقية طالما أن الرهن لا يخول للدائن المرتهن ملكية العقار المرهون.

[27]  المادة 4 من مدونة الحقوق. العينية  والمادة 174 من نفس المدونة.

[28]   تنص المادة 165 من مدونة الحقوق العينية على أن: ”الرهن الرسمي حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء الدين”.

   ولعل الغاية من هذا المقتضى الجديد هي إدراج العقار في طور التحفيظ ضمن الأموال التي يمكن أن تكون محل ضمان عيني للوفاء بالدين، تشجيعا منه على الاستثمار، ومنح القروض لتمويل المشاريع، وفي الحقيقة فإنه حتى قبل صدور هذه المادة، كان بإمكان القرض العقاري والسياحي إنشاء رهون رسمية على العقار في طور التحفيظ استنادا للمرسوم الملكي 17/12/1968، بل إنه كانت مؤسسة القرض الفلاحي عمليا تقبل بإنشاء رهون رسمية على العقارات في طور التحفيظ، ما يعني أن المدونة في المادة165 عملت على تقنين هذا الوضع فقط.

• أورده، عبد العالي الدقوقي، الرهن الجبري في ضوء مقتضيات القانون39.08 بمثابة مدونة للحقوق العينية، مقال منشور ضمن أعمال الندوة العلمية الوطنية بعنوان، مدونة الحقوق العينية بين الواقع والمأمول، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، العدد 58 2019، الجزء الثاني، مطبعة الوراقة الوطنية بمراكش طبعة 2019، ص127 ، الهامش رقم 1.

[29]  كرست محكمة النقض قاعدة مهمة، وهي أن كل حق عيني وقع إنشائه على العقار في طور التحفيظ وبأي كيفية كانت، بعوض أو بدون عوض. بالتصرفات الناقلة للملكية أو غير الناقلة لها يخضع لمسطرة الإيداع شريطة أن يكون من الحقوق القابلة للتقييد في الرسم العقاري. وفي هذا جاء في قرار لمحكمة النقض: ”…لكن حيث أنه ما دام الأمر يتعلق-في نازلة الحال- بالطعن في قرار المحافظ على الأملاك العقارية القاضي برفض تنفيذ مقتضيات القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بمراكش بقبول ايداع رسم المخارجة المؤرخ في 27/12/51 وملحقها المحفوظ والمؤرخ في 18/08/86 وإدراجها بمطلب التحفيظ عدد9032م، فإن الاختصاص في هذه الحالة يعود للقضاء الإداري، ما دام القرار المطعون فيه يعتبر قرارا اداريا قابلا للطعن بالإلغاء، استثناء من الحالة المنصوص عليها ضمن مقتضيات الفصل96 من قانون التحفيظ العقاري، والحكم المستأنف لما قضى بانعقاد الاختصاص للمحكمة الإدارية، يكون قد بنى قضاءه على أسس قانونية ويتعين تأييده”.

• قرار محكمة النقض عدد 314 المؤرخ في 20/04/2005 ملف اداري عدد679/4/1. أوردع عمر أزوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري وقضاء محكمة النقض، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، الطبعة الأولى 1435/2015، ص393.

[30]   إن ايداع الرهن الرسمي بسجل التعرضات، لا يعني سريان أحكام التعرض عليه، بل إنه لا يعدوا أن يكون تقنية قانونية لإعطاء رتبة للمستفيد تمكنه من التقييد بالرسم العقاري المنتظر تأسيسه، حيث يضمن بسجل التعرضات كون الحق المودع تم ايداعه في انتظار تقييده بالرسم العقاري المراد تأسيسه.

[31]   نورالدين لعرج، الشكلية في عقد الرهن في التشريع المغربي، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية-أكدال الرباط-، السنة الجامعية 1999/2000، ص 70.

[32]  سعاد الزراولي، مبدأ تخصيص الرهن الرسمي في التشريع المغربي، مرجع سابق، ص63 وما يليها.

[33]  فيصل الحجيوي، الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ-مقاربة قانونية عملية-، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، مسلك الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2012/2013، ص 38.

[34]  ينظر فيصل الحجيوي، نفس المرجع أعلاه، ص39.

[35]  ويشترط أن يتشمل عقد الرهن على بعض البيانات التي حددتها المادة 175 من مدونة الحقوق العينية، والتي نصت على أنه: »يجب لصحة عقد الرهن الرسمي أن يتضمن ما يلي:

• هوية أطراف العقد؛
• تعيين الملك المرهون ببيان اسمه وموقعه ومشتملاته ورقم رسمه العقاري أو مطلب تحفيظه؛
• بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه« .

[36]  فيصل الحجيوي، الرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ، مرجع سابق، ص 40.

[37]  قرار الغرفة المدنية بالمجلس الأعلى عدد 2605 الصادر بتاريخ28 أكتوبر 1992، ملف مدني 1186،987،91، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى، العدد46، 1992، ص 58.

  وجاء في قرار آخر ما يلي:”إقامة الرسم العقاري له صفة نهائية لا تقبل الطعن ويحسم كل نزاع يتعلق بالعقار ولا يمكن الاحتجاج بأي حق سابق على التحفيظ لم يسجل على الرسم العقاري”

• قرار المجلس الأعلى عدد 72، الصادر بتاريخ 21أبريل 1972 في الملف الإداري عدد 18271، منشور بمجلة المجلس الأعلى عدد 26، ص22.

[38] قرار محكمة النقض عدد08/447، ملف مدني عدد1146/8/1/2015، صادر بتاريخ 21/07/2015، منشور بالمنصة الرقمية لنشر قرارات محكمة النقض.

[39] عمر أزوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري وقضاء محكمة النقض، مرجع سابق، ص 414.

[40]  قرار محكمة النقض عدد313، المؤرخ في 23/01/2008، ملف مدني عدد 2/1/2/2006، أورده عمر أزوكار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع العقاري وقضاء محكمة النقض، مرجع سابق، ص 414.

[41]  ينص الفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه: ”يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قد قام بذلك من قبل وذك:

• …….

2- ……..

3- في حالة المنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون”.

[42]  عمر أزوكار، مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون 14.07 ومدونة الحقوق العينية، منشورات القضاء بالمغرب، الطبعة 2012، ص167.

[43]  كما نشير إلى أنه ثار نقاش فقهي حول طبيعة مسطرة الإيداع المنصوص عليها في الفصل84 من ظهير التحفيظ العقاري، فذهب اتجاه إلى القول أن الأمر يتعلق بتقييد احتياطي، في حين ذهب اتجاه آخر للقول بأـنه لا مجال مطلقا للحديث عن تقييد احتياطي لعقار في طور التحفيظ.

   وحسما لهذا النقاش، يجيب الفقه الإداري بالقول: »لا يمكن تضمين تقييد احتياطي بناء على مقال بالملك موضوع مطلب التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري، التي تنص صراحة على أنه ”يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا « ، وبالتالي، فهذا الإجراء متعلق فقط بالعقارات المحفظة لا بالعقارات في طور التحفيظ « .مراسلة رقم 3596 بتاريخ 14/12/2005.

[44]  مع الإشارة إلى أن هناك استثناء فريد، أقره المشرع لفائدة القرض العقاري والسياحي، حيث سمح المشرع بإمكانية تسلم الشهادة الخاصة بالرهن على العقار في طور التحفيظ. وهذه الحالة منصوص عليها في الفصل 11من المرسوم الملكي بمثابة قانون17دجنبر 1968 المتعلق بمؤسسات القرض العقاري والفندقي.

  ويعاب على هذا الاستثناء أنه يشكل تمييزا بين الدائنين وعدم تسويتهم بنفس الأحكام، ويمس بقواعد المنافسة، ولا يوحد بين القواعد المنظمة للرهن الرسمي الوارد على العقار في طور التحفيظ.

[45]  تنص المادة 168 على ما يلي: » : »إن الدائن الذي قيد رهنه لضمان أصل دين وفوائد أو استحقاقات دورية له الحق أن يقيدها في نفس الرتبة التي قيد فيها أصل الدين وذلك لاستيفاء المستحق منها عن السنة الجارية والتي قبلها فقط، شرط أن يكون هذا الحق ناشئا عن عقد الرهن ومقيدا بالرسم العقاري وأن يكون سعر الفائدة معينا « .

[46]  تنص المادة 174 على أنه: »ينعقد الرهن الاتفاقي كتابة برضى الطرفين ولا يكون صحيحا إلا إذا قيد بالرسم العقاري… « .